今天分析一下山东楼市。
由于缺乏土地供应和库存的资料，只能从基本经济数据、城市规划、人口流动等角度来进行分析。好在土地供应、库存等，只带来短期影响，对我在文中做出的中长期（5年以上）分析影响不大。
一、山东的城镇化“有点怪”！
山东是中国经济第三大省，所以先比较一下山东、广东、江苏三省的主要经济和人口指标。
2017年山东广东江苏指标比较
由上面图表可以看出，广东人口最多，如果用“小学生人数”考察，几乎是江苏的两倍。但广东公布的“常住人口”只相当于江苏的1.4倍。如果按照江苏“每万人中小学生数量”和8000万的人口基数来推算广东的人口，则广东常住人口当为1.4亿；如果按照山东“每万人中小学生数量”和1亿的人口基数来推算广东的人口，则广东常住人口当为1.32亿。也就是说，广东常住人口被低估了至少2000万，很有可能被低估了3000万。
此外，我们还可以通过上述数据对比发现，山东GDP的含金量比较低。1亿人口的大省，银行存款总余额不到广东的一半，地方财政收入也只有广东一半。但GDP却相当于广东的81%。
所以我的结论是：山东的GDP被高估了不少，人口基本上是正确的；广东人口被低估了20%左右，GDP基本上没有水分；江苏的官方人口数据基本上没有水分，但GDP有那么一点点水分。这就是三个经济大省的基本情况。此外，广东经济对于投资的依赖度是最低的。
在城镇化上，广东、江苏和山东则完全不同。广东各城市的强弱差异度最大，环珠三角发达程度远不如珠三角；江苏内部差异适中，山东内部最为均衡。
正是因为山东各地市经济发展比较均衡，造成了济南、青岛的“首位度”不高，在全国吸引外省人口流入的能力偏弱。但山东经济相对发达，所以人口也很少外流。在山东省官方公布的《山东省新型城镇化规划（2014-2020年）》里，这样描述山东的城镇化：
本地城镇化特色突出。我省跨省流动人口较少，全省1370万流动人口中，85%在省内流动，48%在县内转移，呈现出典型的本地城镇化特征。
广东、江苏则不同。在广州、深圳、东莞、佛山，以及南京、苏州，都可以看到大量外省人口流入。可以这样说，广东是中国外来人口最集中、汇聚能力最强的省份。江苏比广东略弱，但在全国范围内汇聚人口的能力也很强。相比之下，山东就显得黯然失色。
可以这样说：经济上的均衡，和人口流动上的“保守”，是山东的基本特征。
在山东省官方公布的《山东省新型城镇化规划（2014-2020年）》里，提出到2020年济南、青岛等市城区年均增长常住人口6-8万人；淄博、烟台、潍坊、临沂等市城区年均增长3-4万人。我估计读者看到这样保守的城镇化目标，都会暗自发笑。
事实上，山东的人口竞争力就是偏弱。从2014年到2017年，广东省小学生人数增长了16%，江苏省增长了14.6%，而山东省只增长了9%。
缺少一线城市、强二线城市，是山东人口竞争力偏弱、吸引外省人口能力偏弱的重要原因。
二、“济南+青岛”＜成都＜杭州
一个城市的“金融机构本外币存款余额（资金总量）”，远比GDP更能反映城市的综合经济实力，而且没有受到政绩考核的污染。
下面我们看一下，截至2018年3月，山东主要城市的“资金总量”在全国的地位。
主要城市2018年3月资金总量（单位：万亿人民币）
注：表格里带♠标志的城市，数据是截至2018年2月末的；带▼标志的，是截至2017年末的数据。
从上述表格可以看出，济南只有1.63万亿的资金，青岛为1.57万亿。2.5万亿可以被认为是强二线城市的门槛，5万亿是一线城市的门槛。济南和青岛都无法跻身“强二线城市”，在中国内地城市的排序分别是16和18位。
从资金总量上看，“济南+青岛”没有杭州或者成都多，还不到深圳的一半。至于烟台、潍坊、淄博，这些山东GDP的大市，其汇聚的资金总量就更小。
人气不如广东、江苏，财气更偏弱，这就决定了山东经济、房价都缺乏足够的竞争力。
三、在山东买房，应该怎么选？
1、刚需，只能在本地买房。
在中国城镇化率没有达到70%之前，在中国的广义货币M2同比增幅没有回落到5%以内之前，刚需都是要买房子的，即便你生活在小县城里。
山东是一个人口整体上有增长的省份。整体来看，泰安、莱芜、东营、德州的人口是流失的，但统计包含了农村人口。在上述四个城市的中心城区，人口仍然是增长的。至于枣庄、济宁、青岛、济南、临沂、聊城、威海，人口整体增长还非常好。即便在普通地级市，长远看“有用的房子”（可以出租或者自用），仍然有保值功能。
所以，刚需、改善型肯定要买房子，而且应该在生活工作的城市里购买。
2、投资购房，最好去济南和青岛。
从上面分析可见，济南和青岛虽然在全国表现不突出，但在山东省内是鹤立鸡群的。济南虽然经济总量不如青岛，但资金总量已经超过了青岛。
我的判断是：如果中央不干预济南和青岛的竞争，则济南最终将全面超过青岛。原因很简单，济南是省会，省里的官员生活工作在济南，政策会潜移默化地有利于济南。此外，济南是陆路交通枢纽，随着高铁成网、不断提速，中国正出现“陆权复兴”的现象，大趋势有利于济南。但如果中央持续不断挺青岛，情况就不同了。种种迹象显示，青岛有可能获得“国家中心城市”的定位。此外，青岛是海滨城市，这能给房价带来“溢价”。
那么具体到济南和青岛，应该如何选择呢？
上图是济南总体规划里的重点发展区域示意图，也就是所谓的“一城两区”：
“一城”为主城区（由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人、贤文六个片区组成），“两区”为西部城区（文昌、平安、崮山三个片区组成）和东部城区（郭店、孙村、彩石三个片区组成），以经十路为城市发展轴向东西两翼拓展。
主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以生态绿地相隔离。
上图可以更加清晰地看到济南的地貌：东南面是山，是自然保护区；西北面是黄河。而且黄河对面的齐河县不隶属于济南，而是归德州市管辖。所以，济南优先发展的区域，除了比较成熟的“主城区”，就是“东部城区”和“西部城区”。
至于齐河县，由于距离济南太近，估计早晚也会归入济南旗下，成为一个城区。但短期看，济南不会关照这个区域。
在济南投资购房，应该首先关注“主城区”、“东部城区”和“西部城区”。
再看一下青岛。
上图是青岛规划的城市组团全貌，但由于青岛面积太大（1.13万平方公里），所以超出30公里有效城市半径的区域不用考虑。
所谓“城市有效半径”，因城而异。即便是北上深，有效半径也很难超过50公里。至于强二线城市，很难超过35公里。普通二线城市，则应该在25到30公里左右。太远，就没有能力顾及到。
现在放大看一下，青岛核心区的规划：
可以看出，青岛正在力图把胶州湾变成一个“被核心城区包围的海湾”。
在《青岛市城市总体规划（2011-2020）》里，有这样几段话值得高度关注：
中心城区：指市区的环胶州湾沿岸地区，包括胶州湾东岸的市南区、市北区、李沧区和崂山区，胶州湾北岸的城阳区和红岛经济区，胶州湾西岸的青岛经济技术开发区。中心城区面积为1408平方公里，其中胶州湾东岸面积为581平方公里，胶州湾北岸面积为553平方公里，胶州湾西岸面积为274平方公里。
东岸城区是城市空间转型发展的重点区域，彰显青岛历史文化特色，着力加快有机更新、改善人居环境、解决“城市病”问题，走内涵式发展道路。
北岸城区是青岛市域城镇布局的空间中枢，以高水平打造科技型、生态型、人文型新城区为目标，合理控制开发时序，为建设青岛市未来的公共服务和公共管理中心预留发展空间。
西岸城区是国家批复的青岛西海岸新区的核心区域，是实施国家海洋强国战略的主体空间，引领和带动青岛市产业的升级转型。
可以看出，在目前青岛的发展战略里，“环胶州湾”成为基本战略态势。以黄岛为核心的“西岸城区”已经退居第三板块，以“红岛”为核心的“北岸城区”后来居上，已经排位第二。规划里“为建设青岛市未来的公共服务和公共管理中心预留发展空间”是什么意思，大家可以细细体会。
“东岸城区”目前是房价最贵的地方，但随着土地用尽，发展空间其实已经不大。所以，青岛最值得看好的应该是“北岸城区”。它已经被定位为“青岛市域城镇布局的空间中枢”。
结论：
对于希望在山东投资购房的人来说，以下区域显然值得高度关注：
1、青岛的“北岸城区”；
2、青岛的“西岸城区”、济南的“东部城区”、“西部城区”；
3、青岛的“东岸城区”、济南的“主城区”。
新区放在老区的前面，原因很简单：第一，有人口增量，新区可以发展起来；第二，新区对政府来说利益更大（有空地可以出让），会全力支持。一张白纸更容易高规格规划。
当然，基本原则是：买配套良好的住宅。学位第一、地铁第二、商业配套第三，不能有环境硬伤。
另外再多说一句：房子在未来大概率是“慢资产”，是长期抗通胀的工具。不适合短炒，不适合过度加杠杆，不适合“心急想吃热豆腐”的人。
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发表于 2018-5-17 13:27:19
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