2018-05-15北京二手房成交量激扬，房价会涨吗-大涨大跌都不可能，目前刚需随时可以买

远山

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【今日房评】北京二手房成交量激扬，房价会涨吗？

原创 中国房评报道  2018-05-15
作者 房小评


4月份以来，北京的二手房市场正在稳步回暖。4月单月，北京二手房成交量接近1.4万套，环比上升了22%，已经快要接近历史平均水平每月1.7万套。

业内人士预计，5月份北京二手房市场成交量有望达到历史平均水平，即每月1.7万套。这个数据是去年北京楼市调控新政出台之前，历年北京二手房交易的平均数据。

每年约20万套的二手房交易量，被认为是北京二手房市场回到健康状态的标志，如今这个指标正在逐渐达成。


自从2017年3月17日北京出台“认房又认贷”的二手房交易新政以来，北京二手房交易量即被腰斩，最差的时候，每个月二手房成交甚至只有几千套。

在上述北京市的“3.17”新政当中最具杀伤力的一条当是，对于认定二套房贷款的标准采取“认房又认贷”的措施。只要你以往有过贷款记录，即便是卖掉了房子，还清了贷款，依然是要按照二套房贷执行。

按照二套房贷款执行的情况下，首付要达到房款的8成，部分二手房交易因为评估价格上不来，甚至变得无法贷款。

因此，这次二手房交易量的回升，是在背负“首付8成，或不能贷款”的条件下达成的。也就是说，这是纯刚需型购房力量所带来的交易量复苏。从此可以看出，北京房地产市场的买家们购买力之强。在几乎没有一点杠杆的情况下，依然买卖这么多房子。

当然，也有人说，北京的房地产市场购买力其实一直存在，只是之前被政策压抑，购房者都在观望当中。

而最近发生的两件事情，改变了购房者的预期：其一是北京提出部分限竞房转共有产权房的政策，这让购房者如梦初醒，再等下去，市场上还有哪些商品房可以买？如今二手房受贷款政策压制，价格被打压到低点，与其去买那些位置不好的商品房、限价商品房、共有产权房，不如抓紧市场机会，淘换一个靠谱的二手房；其二就是最近北京辖区内的银行集体上调首套房房贷利率，首套房房贷利率从上浮5%，上调到上浮10%。也即是说，购房者再等下去，银行利息上涨带来的成本增加，远比二手房业主下调点房价多。


二手房购房者们苏醒的前提是，市场一致判断，如今的北京二手房价格已经处于底部。不过在去掉了杠杆的情况下，二手房炒作买卖已经没有意义，90%的买房人动机是自住和刚需。

随着交易量上升，一些二手房业主开始捂房惜售。这些卖房人大部分等待了半年以上的时间，其中相当比例的人是不着急用钱的，因此对于市场复苏的苗头到来，立即就采取了提高挂牌价格和不着急卖房的应对策略。

但是，市场并没有出现房价随着交易量上升而上升的现象。买卖双方随着市场回暖，开始了新的博弈。那么，这一轮的二手房市场交易回暖，会带来房价的上涨吗？

房小评认为至少在二季度结束之前不会。因为如今的房贷政策，已经让买房成为一个没有杠杆可用的事情，在首付8成的情况下，二手房至少是没有短期炒作价值的。

几乎是纯自住购买力推动的市场，价格上涨会比较缓慢，但是也不会一点不涨。只是这种涨幅是有限的，目前买房人的接盘能力也是有限的。市场上除了少数的首套首贷资格买房人群享受福利外，大部分买房人因为是二套房的原因，出不起那么多钱。

因此，这次交易量的回涨，我们认为这也是市场理性回暖的表现。北京楼市二手房市场，即便是纯刚需购买力量推动情况下，也该有每个月1.7-2万套的成交量。之前市场上购房人比较犹豫和观望，而随着今年金融和其他房地产调控政策的坚定执行，市场也明白了目前北京房地产市场走势的基本价值线：既不可能大跌，也不可能大涨。

要买房，只要是自己真实的居住需求，随时可以买。