房地产税在路上

远山

下午察：房地产税在路上
作者： 察客  
2021-10-26 20:50
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中国房地产开发商恒大在广东省广州市兴建的住宅区。（法新社）
中国政府酝酿多年的地产税，终于揭开面纱。国务院周六获得授权，开展房地产税试点。

根据公告，试点期限为五年，征税对象为“居住用和非居住用等各类房地产”，不包括农村宅基地。这意味着，征税对象是城镇居民，不针对农民。另外由于房地产税属于地方税种，具体细则将由地方提出，国务院负责审批。

《华尔街日报》引述消息人士报道，中国国务院料将在未来几个月内公布细节，包括试点工作在哪些地区开展，以及税率如何设定等。

那么哪些城市有可能成为试点呢？

分析师们认为，大概率是房价涨幅较多的中东部发达地区，包括北京、深圳、广州、杭州等地。据路透社报道，有财税官员分析说，房地产税是地方税，各地想法不一样。发达地区的财力、人均收入较高，试点开征能收的上来。

不愿具名的中国税收专家也认为，从地方政府的角度出发，中西部及不发达地区的房价涨幅有限，中高收入群体有限，因此他们对房地产税的积极性并不高。愿意试点的城市，估计是经济发达的一、二线城市。

具体来说，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，浙江是共同富裕示范区，共同富裕就要杜绝共同炒房，所以改革试点可能性很大。深圳作为社会主义先行示范区，房地产税的改革就是先行示范的重要表现。海南作为中国第一个提“去房地产化”的省份，加之自由港的建设以及全省限购的优势，也完全可以纳入试点。


中国深圳皇岗村的住宅楼，图片摄于10月11日。（彭博社）
他认为，就这三个省市来说，浙江改革的迫切性最大、概率最大，因为共同富裕是十四五的改革主轴线，浙江先行试点具有很好的基础和示范效应。

中国财政部财政科学研究所原所长贾康也认为，深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地产税立法这一漫长过程，可先加入试点范围进行“动真格”改革。

交多少？怎么交？

十年前，重庆和上海推出“房产税”试点。上海对新购置的房产、第二套及以上住房征税；重庆对别墅和独门独院征收。这两地房产税仅针对增量住房，受众人群较小，面向的绝对都是中高收入阶层，而且对本地居民制定较宽松的免征条件。

从征收的力度来看，均非常有限。上海税率在0.4%至0.6%之间，重庆为0.5%至1.2%。与此前相比，此次房地产税试点的范围更广，体现在：一是包括居住和非居住两类；二是与此前主要针对新房不同，此次对存量房产进行征收。

多年从事中国财税政策研究的官员指出，10年前重庆和上海推出的是“房产税”试点，现在是“房地产税”，加了一个“地”字，说明房和地是不可分的。房产税是针对房产，房地产税应该是包括地，二者计价依据不一样。房地产税应该是调节针对富人及高收入房地产征收的税，预计会遵循广开征、低税率、全覆盖的原则。

还有专家认为，房地产税起码是针对中高收入阶层以上，有多套房的人群征收。以上海和重庆试点为例，针对的都是中高收入阶层，对一般老百姓影响不大，这次的试点方案应该会调整完善。在大环境下，谁也不愿用一个税改来引起大的风波。

房地产税和共同富裕

自2011年1月在上海、重庆两地开展房产税后，中国房地产税10年内没能进一步推进。如今，房地产税的改革正式开始加速，和中国政府屡屡强调共同富裕的大背景脱离不了关系。

中共总书记习近平10月15日在《求是》杂志发表题为《扎实推动共同富裕》的文章，作出六点提议。在“加强对高收入的规范和调节”方面，要求“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

房地产税征收对象显然是高收入、有多套房产的中产富裕阶层，因此通过税收，实现收入分配调节的目的不言而喻。

不过有分析师认为，房地产税能否达到“共同富裕”仍然有待观察。澳新银行资深中国经济学家王蕊说：“一个担忧是，房地产税可能会增加低收入购房者的购房成本，同时无法有效抑制高收入购房者。”

房价会跌么？

理论上来说，征收房地产税会提升持房成本，进而打压房价但是不少分析师认为，短期内可能会打压房价，但中长期的影响有限。国盛证券分析师熊园和杨涛撰文指，从实际经验来看，房价更多的还是由供需决定。


市民在福州一处售楼部了解新房信息。（中新社）
澳新银行资深中国经济学家王蕊也认为，从短期来看，征收房产税可能会增加持有房产的成本，并给房价带来下行风险。但是，从长远来看，房价上涨的趋势不会改变。她指出：“从其他国家的经验来看，几乎没有证据表明房地产税能够抑制房价上涨。上海和重庆的试点都未能防止当地房价上涨。”

香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬认为，如果征收房产税，在房产供过于求的城市，房价可能出现下降的情况；但在一线城市，住房需求远远大于供给，房价不太可能下降。

她还指出：“在这样的市场上，多一个房地产税其实只是进一步把总价再抬高，把大家买房的成本再抬高一点而已，还是转嫁到了买房者手中或者租金上。”

不过，中原地产分析师张大伟认为，房地产税试点是税收法定的必然趋势，房地产税这个工具如果用来调控，肯定会非常有效。

他提醒说：“最近房地产市场过热的城市，大概率会成为率先试点城市，买房要当心了！”

地方政府财政捉襟见肘

还有分析认为，推动房地产税的征收，是为了缓解地方财政压力。

当前中国经济下行压力仍大，许多地方政府的财力已捉襟见肘。中国近来还实行严格的房地产调控，使得依赖卖地收入的地方政府面临压力。7月至9月中国土地收入已连续三个月负增长，客观上应该需要房地产税来补充收入来源。

而且，中国在2016年全面推行营业税改征增值税后，地方政府的税种进一步减少。目前采取的更多是权宜之计，即中央政府将增值税的一部分分配给地方。长远来看，地方政府需要自己掌握主动权的税种，房地产税成为理想选择。

麦格理集团（Macquarie Group）首席中国经济学家胡伟俊（Larry Hu）估计，中国城市住房的总价值约相当于55万亿美元（74.07万亿新元）。因此，在全国范围内征收1%的房地产税将为政府带来大约5500亿美元的年收入，这仅占卖地收入的40%。

胡伟俊说，为了让房地产税发挥作用，政府必须大幅扩大征收范围并提高税率，但是这得冒着房地产市场崩盘和纳税人掀起社会动荡的风险。

中国地方政府曾经出现“乱收费”、“乱摊派”现象，说明地方政府有着强烈的收入冲动。如果房地产税由地方自主决策，如何防止不当扩张收入规模，需要有相应的约束机制。

网友怎么说？

对于房地产税，中国网友展开了热烈的讨论。部分网友持观望的态度，表示要看到后续细则、具体实施情况才能评判。大部分人关心房价、租金、怎么征、征多少、以及谁为税款买单，大多数表达担心多于支持。

“国家应该推出更多的公租房，要不这个钱会转嫁给租客。”“我就想问这样的话，租房租金是涨是跌？”“房地产税？这快买不起房子了。”“地方财政开心了。”“到底是老百姓收益还是国家财政受益？”“地都不是我们的，凭什么收税？”

支持者则认为，唯有多套房的较高收入群体才会受影响，一般人无需担心。“操心房产税的都是好多套房子的吧，支持房产税。”“普通老百姓，大部分也就一套房子，不用交。”

房产税改革涉及社会公平、税制改革、利益分配等诸多敏感问题，因此不难理解中国公众的担心，也因此可以遇见推行政策面临的阻力。

争议和阻力

《华尔街日报》引述消息人士报道，今年春季，中国财政部、住建部、税务总局开始就全国性房地产税的提议征求反馈意见，自那以来，反对的声音如潮水般涌来。

在内部讨论中，无论是从党政高层还是普通党员，对房地产税计划的反馈，绝大多数都是负面的。由于广泛的反对意见，最初的试点范围大约包括30个城市，后来缩减至10个城市左右。

了解讨论内容的人士透露：“这项新税提议正成为一个可能关乎社会稳定的问题。”许多官员认为，开征全国性房地产税可能会打击房价，导致消费者支出骤降，并严重损害整体经济。

90%以上的中国城市家庭拥有自己的住房，与房地产相关的产业占到中国经济产出的近三分之一。与此同时，中国高达80%的家庭财富与房地产捆绑；如果房地产价值下降，房主会觉得自己的财富缩水，从而降低消费意愿。

据报道，中国领导人今年早些时候，指派副总理韩正负责扩大房产税征收范围。由于担心会造成更广泛的影响，韩正建议，暂时不要在太大范围内征收房地产税。

另外，房地产税征收的法理基础也受到质疑。

德国波恩大学经济学博士沈凌撰文指，美国或德国等发达市场经济国家，土地基本私有。但是中国的土地不是房屋所有人的，而是房主向政府租赁来的，房主没有理由为了不属于自己的财产缴税。

沈凌认为，中国政府建立租地制度时，参考的是香港，手里保留了土地所有权，征税的时候又想学德国，有些不合理。

香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬指出，中国开发商在拿土地的前期过程中，已经付了各项费用，比如土地增值税、城建税、耕地占用税。这些费用在交易环节已经一次性转移给了买家。在制定房地产税的时候，必然要包括地税，如何计算才能避免重复征税，将是制定新政时面临的问题。

房地产税由个人直接缴纳并负担，是透明的直接税，会使纳税人感受强烈的“税痛”。房地产税很可能将增加部分群体的税负，对心理感受和经济负担产生影响。因此，公众对该项改革的可接受性相信将面临较严峻的考验。

远山

中国新税制意味炒房套利时代结束 分析师：细节未明朗难评估房地产税具体影响
来源：联合早报 作者： 陈婧  上海特派员
2021-10-28 05:00
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重庆早在10年前就开始试行对购买新房者征收房产税。这是9月26日晨曦中的重庆嘉陵江两岸城市景观。（新华社）
重庆早在10年前就开始试行对购买新房者征收房产税。这是9月26日晨曦中的重庆嘉陵江两岸城市景观。（新华社）
分析师们普遍预测，作为共同富裕示范区的浙江，首提“去房地产化”的海南，以及被列为“中国特色社会主义先行示范区”的深圳，成为首批房地产税试点地区的概率较高。

陈婧　上海特派员

jingchen@sph.com.sg

中国将开展房地产税试点的消息上周出炉以来，各类揣测层出不穷。受访分析师认为，在税基、税率等细节尚未明朗之前，难以评估房地产税的具体影响。这个新税制的最大意义，在于宣告炒房套利的日子一去不复返，靠房地产业拉动经济的时代即将终结。

中国全国人大常委会上周六（23日）通过决定，授权国务院在部分地区展开为期五年的房地产税改革试点，并在“条件成熟时”制定法律。试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，纳税人为土地使用权人和房屋所有权人。不过，官方没有公布哪些城市将成为试点地区，也没有披露税基和税率。

分析师们普遍预测，作为共同富裕示范区的浙江，首提“去房地产化”的海南，以及被列为“中国特色社会主义先行示范区”的深圳，成为首批房地产税试点地区的概率较高。部分二三线城市可能在后续试点期入选，为在全国开征房地产税铺路。

本周网上还流传一份《深圳市房地产税征收试点运行方案》，称拥有两套住房，超过人均居住面积60平米的部分，每年将按住房市场估值1.5％的税额征收，第三套房税率为2.5％，第四套为4.5％。但深圳市住房和建设局前天辟谣称，文件内容为不实消息。

房地产咨询公司戴德梁行研究院副院长张晓端接受《联合早报》访问时预测，各个试点城市将因城施策，根据当地情况出台相应方案，税基、免征点、税率等具体操作可能各不相同。不过，从当前减税降费的大趋势来看，国家不会将税率制定得过高，以免大幅增加社会成本。

从2011年上海与重庆试点房产税算起，至今已有10年，但相关税制迟迟未能推广。分析指出，九成以上中国城市家庭拥有至少一套住房，地方政府约三分之一收入来自售地，开征房地产税将严重损害地方财政状况，也不利于当地经济发展，因而阻力重重。

中共总书记习近平两周前在《求是》杂志发文阐述如何推动共同富裕时，把“稳妥推进房地产税立法和改革”作为加强对高收入规范和调节的手段，表明决策层开征房地产税的原因和决心。

广州中原地产项目部总经理黄韬受访时指出，经过10年发展，中国已实现脱贫，对收入再分配的需求越发迫切，这让国家决心调整房地产在经济中所占的比重。“以往是房地产带动经济，今后是实体经济带动各行各业，房地产只是其中一环。推行房地产税，有助于楼市去金融化、去投资化。”

张晓端也直言：“房价飞涨的时代已经过去了。”她指出，经过近两年不断收紧调控，市场对房价快速上涨的预期已经有所调整，今后长效机制在引导市场方面的作用也会越来越明显，“即便没有房地产税改革，靠炒房获得高收益的机会也不多”。

不过，这个以收入再分配为出发点的新税制，如何在推行时避免加重低收入群体负担，是地方政府要小心拿捏的难点。

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张晓端提醒，在房地产税立法与改革正式落地前的过渡期，试点房产税要留意由此带来的社会成本，例如房东是否将税金转嫁到租客身上，导致租金水涨船高，加剧无房一族的生存压力。

除了住宅，房产税征收对象可能也包括商铺和写字楼等不同类型物业。张晓端指出，如果按照持有房产的市值征税，要考虑到由此对企业造成的压力。“如果企业在一线城市的核心地段拥有商办物业比如总部楼宇等，光是缴纳房产税就会令经营成本大增，很可能削弱企业的竞争实力。”

黄韬则认为，官方通过房地产税助推“房住不炒”大方针的同时，也要避免扼杀市场活力。他说，理想的楼市配置应该是“低端有保障，中端有供给，高端有市场”，“既要让大家都吃上饭，也要允许有钱人买爱马仕和LV包包。”

《环球时报》总编辑胡锡进在个人微博发文解读，房地产税试点是要促进楼市健康有序发展，不会让对国民经济如此重要的这个市场走向萧条，“它要为共同富裕多增加一个杠杆，但决非是想从房地产下刀‘杀富济贫’”。

上海重庆房产税 未明显抑制房价
房地产税在中国并不是新鲜事——至少在上海和重庆不是。早在10年前，这两个城市就开始试行对购买新房者征收房产税。

沪渝两地的房产税征收对象、税基和税率都不同。在上海，购买第二套及以上住房的当地居民，以及购买第一套房的外地户口居民，要就交易价格的70％纳税，税率介于0.4％至0.6％。

重庆的房产税则面向独栋商品住宅和个人新购高档住房征收。税基为房产交易价格的全价，税率则在0.5％至1.2％之间。

国海证券数据显示，房产税在上海和重庆试点10年来，对当地税收和房价影响并不明显。过去10年沪渝两地商品房均价复合增长率分别为9.9％和6.4％，税收并未明显抑制房价涨幅。

国海证券研究所联席所长夏磊撰文分析，由于沪渝试点方案征税范围窄、税率偏低、免征面积大，征收力度小，一旦居民意识到房价上涨带来的收益远高于缴税成本，房产税的冲击就快速减弱。

戴德梁行研究院副院长张晓端则强调，这10年试点为后续改革累积操作经验，为推行更复杂和全面的房地产税制奠定基础。

张晓端说，房地产税立法前期的调研是一个复杂和循序渐进的过程。“接下来这轮试点，预计会借鉴上海和重庆的方案和效果，来制定相应方案，包括税基和税率等。”

远山

中国官媒指房产是居民财富差距的重要原因
2021-10-27 15:01
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《经济日报》发文指出，过去多年来，房产成为中国居民之间财富差距的重要原因。图为上海的居民住宅楼。（法新社）
中国官媒《经济日报》发文指出，过去多年来，房产成为中国居民之间财富差距的重要原因。房地产税改革将有利于加强对高收入的规范和调节。

这篇题为《共同富裕需要房地产市场稳健发展》的文章指出，过去多年来，中国房价的快速上涨让商品住房的市值不断攀升，部分家庭通过买房实现了财富的积累和增值，房产成为居民财富差距的重要原因。

文章指出，房地产税改革的方向之一在于增加持有环节税收，从而调节收入分配，将有利于加强对高收入的规范和调节。

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下午察：房地产税在路上
文章写道，努力实现全体人民住有所居，是推动共同富裕的应有之义。共同富裕背景下的房地产行业，将更加平稳健康发展。房地产政策将重点在防风险、保刚需、重保障、调分配等方面持续发力。

中国本月23日宣布在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为五年。试点地区的征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

远山

【下午察：房地产税在路上】有分析认为，推动房地产税的征收，是为了缓解地方财政压力。

当前中国经济下行压力仍大，许多地方政府的财力已捉襟见肘。中国近来还实行严格的房地产调控，使得依赖卖地收入的地方政府面临压力。7月至9月中国土地收入已连续三个月负增长，客观上应该需要房地产税来补充收入来源。

而且，中国在2016年全面推行营业税改征增值税后，地方政府的税种进一步减少。目前采取的更多是权宜之计，即中央政府将增值税的一部分分配给地方。长远来看，地方政府需要自己掌握主动权的税种，房地产税成为理想选择。

远山

中国房地产税体现共同富裕下的新思路
2021-10-26 07:51
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来源：路透社

作者：沈燕

中国周末宣布授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，在中国法学会财税法学研究会副会长刘佐看来，房地产税从立法先行到和新寓意“改革试点”先行体现了一种新思路，鉴于房地产税通常按年计征，如果国务院可以近期提出方案，明年实施可能比较适宜。

多年来一直研究中国房地产税立法和改革的刘佐接受路透专访时指出，至于试点地区的选择，不妨可以考虑“点面结合”，即在中国东部、中部和西部地区同时起步，以经济比较发达的大中型城市为主。

“房地产税改革试点先行，而且试点期限长达五年，待条件成熟时制定法律，不急于求成，匆忙立法，体现了高层对房地产税立法和改革的积极而稳妥的策略，这是近期中国房地产税立法和改革的新起点。”刘佐称。

在他看来需要特别值得关注是：房地产税改革试点工作由全国人大常委会授权国务院办理，不同于2011年国务院批准个别城市人民政府试点的做法，权限适当上收，再次体现了税收法定的原则。

同时试点地区房地产税的征税对象为位于城镇的居住用房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。纳税人为相关的土地使用权人、房屋所有权人，即拟对个人自有自用的住宅征税，从而扩大了现行房产税、城镇土地使用税的征税对象、纳税人的范围，与外国通行的房地产税大体一致，这是中国改革开放以后房地产税制度改革的又一次重大突破。

此外，房地产税试点的具体办法由国务院制定，上述办法的实施细则由试点地区人民政府制定，房地产税的征收管理模式和程序由国务院及其有关部门、试点地区人民政府确定，责权比较分明，配置也比较合理，有利于此项试点工作的顺利开展。

房地产税试点地区由国务院综合考虑多方面因素以后确定，报全国人大常委会备案；全国人大常委会的上述决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定，既体现了税收法定的原则，也有利于国务院的具体操作。

今年8月17日，中国国家主席任习近平主持召开中央财经委员会第十次会议，研究促进共同富裕等问题时提出，要合理调节过高收入，措施之一就是积极稳妥地推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

“似乎由此可见房地产税立法和改革的新寓意和’试点先行’的新思路，本次全国人大常委会据此作出关于房地产税改革试点工作的决定也顺理成章。”刘佐称。

中国全国人大常务委员会周六授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，国务院将按照积极稳妥的原则确定试点地区。此次试点是为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。

中国地产板块周一早盘走势波折巨大，投资者努力试图消化房产税试点的消息。沪深300地产指数低开3%后跌幅迅速收窄并一度翻红上扬，后则再度转为收跌2.9%。

“房产税试点是早晚的事儿，并不意外。共同富裕背景下，这个东西早晚得动，房地产最近的政策是很密集很密集的，”华鑫证券分析师严凯文表示。

花旗在报告中则表示，房产税试点的推出早于预期，但全国房产税的时点迟于预期，该政策没有破坏性影响；全国房产税还需要再等五年征收的事实意味着，政府尚未下决心很快让中国经济摆脱对房地产投资和地产市场的依赖。

远山

美国加征富人税只是权衡之计
2021-10-29 09:39
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来源：香港01新闻

本周三（27日），美国民主党参议院财务委员会主席怀登（Ron Wyden）公布了民主党“双管齐下”的税改政策，包括落实早前二十国集团（G20）所批准的全球最低企业税，对最赚钱的美国企业征收15%的最低企业税。

税改的另一部分则包括了向全美最富有的人征收新的“亿万富豪税”。该税项将针对资产超过十亿美元或连续三年收入至少一亿美元的富豪，估计约700多人。新税要求这些富豪每年就其持有的股票及债券等上市交易资产的未变现收益以估值形式征收高达23.8%的长期资本增值税，有别于现行只要求在卖出资产时才须交纳增值税的做法。

民主党推富人税迫不得已

相比起已经在全球得到普遍认意的最低企业税，针对亿万富豪的新税引来不少反对，甚至可能与美国宪法有所抵触。例如，美国宪法第十六条修正案只容许联邦政府就“所得”（income）征税为联邦所用，向未实现的收入征税可能会引起法律诉讼。包括前财长努钦（Steven Mnuchin）及富豪马斯克（Elon Musk）在内的知名人士表明反对“富人税”，有指民主党内也有不少反对声音。反对者认为新税的估值困难，而且可能引起不可知的后果，富豪可能将资产转移至其他国家或慈善基金等避税，最终成效甚微。

马斯克在社交媒体上表达了对新富人税的不满。

从宏观角度看，向富人加税固然是为了改变贫富悬殊严重的社会问题，阻止美国进一步陷入两极分化。但除此之外，美国政府更需要通过加税为政府提供一笔现金进行经济改革。民主党指出税改所预期得到数千亿美元的收入，将会用于拜登政府所提出的的“重建更美好未来”计划。

“重建更美好未来”是拜登政府改革美国经济的战略重点之一，其主要内容包括了为美国建设更多绿色基建、推进新能源汽车等应对气候改变问题的政策，以及为贫穷人士提供社会保障、改善教育等社会政策，估计总支出高达1.5万亿至2万亿美元。加税更迫切的理由显然是要为美国政府提供现金以应付这笔庞大的改革开支。

而究其根本原因，美国政府经历过新冠疫情后，国债在货币政策大放水下已承受巨大压力。现时国债即使只是维持联邦政府那豪爽的日常花费已很吃力，再推高债务将进一步迫使美元贬值、拉高实际利率、令已经非常严重的通胀进一步恶化。因此，为了同时保住货币稳健及推行经济改革，美国政府唯有选择加税。

中国共同富裕更重视社会分配

不少人形容民主党的“亿万富豪税”是“美国版的共同富裕”。不过与其说拜登政府一系列的加税政策的重点是强调政府再分配的角色以及化解美国贫富悬殊等问题，倒不如说美国政府必须推行经济改革以提高竞争能力，不然在各方面可能落后于中国。故此，美国的“富人税”实未可与中国提出的“共同富裕”相比较。

中国当然也有债务问题，不过中国恒常化地进行经济改革，并非以一大笔经费计划推行。以5G基建为例，中国在今年9月已建成了100万座基站，但美国于今年年中还只建成了2至3万座基站，可见在基建能力两国差异重大。

“共同富裕”是中国的重要战略方向

中国政府近年一系列深层经济改革，也不在于求财。例如反垄断调查、打压楼市泡沫等政策都只是为了市场能更健康地发展，其对企业的罚款在于阻吓犯规，而不在于增加政府收入。例如今月初美团因“二选一”行为而违反《反垄断法》被处罚不过34亿人民币，相比于美国政府加税的数以千万亿美元收入就如凤毛麟角。中国政府规管市场的政策改变了市场，打压了不少富豪的生意，但却鲜有直接增加政府收入。相比之下，美国政府的加税没有改变游戏规则，富人仍然可以在现行的环境下赚尽其利，不过最终得与政府“分享”。

以现时的情况看，中国所提出的“共同富裕”更像是一个施政理念，至今并未有推出具体政策。当然，中国不少政策也无可否认地朝着“共同富裕”此目标前进。