2018-05-27走势和逻辑：2018中国楼市向何方？

远山

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GDP长期增长是推动楼市走高的基础因素，1997年中国GDP总值是7.9万亿，2017年则是82万亿。20年增长了10倍多，这是中国楼市走高的最基础的因素。这其实是规律吗？是的，这是美国的房屋价格指数和GDP走势，大家可以看到，两者几乎是同步的。唯一背离是在08年期间，美国鼓励中低收入者买房，导致房价快速上涨出现泡沫后破灭。所以如果房价上涨也会酝酿着泡沫的可能性。中国到目前为止依然没有可信的住房指数报告，我们用住房均价来模拟，也能大致看到住房价格和GDP走势两者几乎是同步的。中国还有另外一个现象就是官方的贷款利率是偏低，在过去20年，贷款利率低于7%的时间只有13个月。在年化增长13%的经济体里，7%以下的利息是极低的，基本借不到。谁能借到？上市公司，或者国企。但是对于个人来说，买房按揭可以带给你基准利率为基础的贷款，而且可能打7折或者85折。无论如何按揭提供了个人资产能够赶上经济增长的几乎唯一的方式。

远山

走势和逻辑：2018中国楼市向何方？

原创： 西峯  雪球  今天


楼市是否在高位？比如说深圳，深圳的楼价已经长达经历了16个月的下跌。我第一次看到的时候也觉得深圳经历很长时间的下跌，但是一共就下跌了几百块钱。这是数据在造假吗？我观察楼市很多年，深圳政府给他一万个胆子，他也不敢直接造假，那这个直线怎么来的？

来源：雪球第二届港股高峰论坛

作者：西峯



大家好，非常高兴受雪球邀请来到深圳，分享对楼市的看法。

今天演讲的主题是《走势和逻辑，2018年楼市向何方？》说到逻辑，很多人会觉得楼市还讲逻辑吗？很多人觉得肯定不讲逻辑，过去几年楼市就没讲过逻辑：为什么楼市的价格涨那么快？为什么租售比这么低，租金这么便宜，房子价格这么高……还有，为什么我买不起楼？这些问题困扰我们很久。今天来和大家聊聊在当下楼市走势的背后，是什么样的逻辑在支撑。其中什么是合理的，而什么又是不合理的。

从2016年下半年开始，国家对楼市政策的态度从鼓励变成抑制。到现在为止政府调控楼市的政策打压已经有一年多了，各地的限购和管控政策层出不穷。这是第一个基本事实，也就是政府的高监管。另一个事实则是自2014年开始，开发商也好、专家也好，都在讲楼市黄金时代结束，白银时代到来。意思就是中国经济增长已经到了拐点，楼市的一帆风顺的黄金时代已经不再。话音未落，2015年开始，楼市到现在已经上涨了三年半，所以我们会看到一个非常奇怪的现象，高强度监管和黄金时代结束反而迎来一个超长时间的增长。这是为什么呢？

第一个问题：楼市是否在高位？当然现在信息发达，大家对楼市的情况已经不是太纠结。但是也有媒体会告诉大家，比如说深圳，深圳的楼价已经长达经历了16个月的下跌。我第一次看到的时候也觉得深圳经历很长时间的下跌，但是一共就下跌了几百块钱。这是数据在造假吗？我观察楼市很多年，深圳政府给他一万个胆子，他也不敢直接造假，那这个直线怎么来的？第一种办法就是，高价格楼盘暂缓入市。但这个方法有缺陷，你暂缓一个月可以，三个月可以，暂缓一年两年怎么办？第二个方式是高价格和低价格一起入市，现在政府还有保障房，只要控制得当，最后成交的平均数是可控的。甚至还可以讲楼盘成交时毛坯和装修价格分开，来降低楼价。今天来到深圳，也觉得深圳楼价调控能力很强，是特大城市里唯一一个能调成直线的。相比之下很多城市表现得差很多：比如说百城价格指数，完全不是直线，还是往上，所以很多城市还是需要再继续努力。

不讲深圳讲上海。在过去的四月，不少上海豪宅都拿到了预售证。例如翠湖天地，117套房一共拿到了385个有效的抢号号码，最低的一套是3500万，最高的是7500万，一下就没了。中粮前滩一号，一个8.5万的楼盘，一共受到了3500个抢号，剔除无效的获得3100个抢号，摇号中奖率是7%，也是一天就没有了。大宁金茂卖9.3万，周边卖10万+，买到就是赚到，因此开盘一下也没有了。请问大家工作多久才能赚到一百万？抢到就是赚到，所以楼盘能不热吗？此外我们也注意到去年一年里内房股也一改低迷，恒大、融创、碧桂园都是涨了几倍。所以答案很简单，确实不管外面怎么说，楼市确实还处于高位繁荣期。

那么接下来的问题就是：又是什么原因导致了超长时间的楼市繁荣？我们一直提醒大家，楼市和股市是不一样的，楼市的繁荣要考虑两个大方面因素，一个是长期因素，一个是短期扰动；从长期来因素讲，还要区分全局因素，以及局部因素。今天我们把和当下行情最重要的四个点抽出来讲，包括：GDP和利息、土地供给侧、居民限购和投资需求。

GDP长期增长是推动楼市走高的基础因素，1997年中国GDP总值是7.9万亿，2017年则是82万亿。20年增长了10倍多，这是中国楼市走高的最基础的因素。这其实是规律吗？是的，这是美国的房屋价格指数和GDP走势，大家可以看到，两者几乎是同步的。唯一背离是在08年期间，美国鼓励中低收入者买房，导致房价快速上涨出现泡沫后破灭。所以如果房价上涨也会酝酿着泡沫的可能性。中国到目前为止依然没有可信的住房指数报告，我们用住房均价来模拟，也能大致看到住房价格和GDP走势两者几乎是同步的。中国还有另外一个现象就是官方的贷款利率是偏低，在过去20年，贷款利率低于7%的时间只有13个月。在年化增长13%的经济体里，7%以下的利息是极低的，基本借不到。谁能借到？上市公司，或者国企。但是对于个人来说，买房按揭可以带给你基准利率为基础的贷款，而且可能打7折或者85折。无论如何按揭提供了个人资产能够赶上经济增长的几乎唯一的方式。

在过去五年中国的土地调节了供应，也就是供给侧改革。在总量控制的情况下由地方管控具体措施。地方管控怎么来？大家都知道中国是一个集权国家，所有政策都是一刀切，但是土地政策不应该一刀切的。中国的土地供应基本现状，是一线城市土地供应不足，而大部分地方土地供应严重过剩。所以在调控初期，当时定了房价上涨过快的地区要增加土地供应，反过来，房价有压力的地方也要加以控制。但是在实际执行过程中，北京、上海这样的房价上涨比较快、人口比较多的地方，增加土地供应了吗？没有，反而大幅缩减了住宅供应。与此同时，为了缓解住房压力政府又增加了租赁房政策。但在土地供应限制情况下，租赁房的出台之后，事实上起到了挤压商品房供地的作用。例如最近一段时间，浦东所有的住宅用地都是租赁房。租赁房增加的初衷是好的，但是挤压了商品房供应。但是在三四线城市，由于房价上涨，反而使得土地出让增加成为了可能。

从需求方来看，过去几年出现了一些有意思的情况：第一是一二手房价格倒挂。由于中央政府有严控，各地住房有指导价。我们看到一手房价格明显较市场价为低。这会导致两个结果，第一，很多新房无法取得预售价格，因为开发商不想贱卖。第二，二手房供应也受到影响，我能九折买到上海几百万的新房，为什么要全额买二手房呢？所以一手房和二手房交易都萎缩。在购买力外溢的情况下，三四线城市楼市也逐级走高，逐级兴旺。

很多人会说买房子好无聊。但是从过去二十年的表现来看，能轻松跑赢房子回报率的投资几乎没有，股市、债市就不说了，信托收益也在下降，还打破了刚兑。在中国，房子承担了太多的投资属性，因为大家都知道不投资房子的话能投什么？投来投去会发现，至少到现在为止，过去十几年看起来房子的回报率是最高的。

但更重要的是未来。过去买房回报很高，未来呢？仅从今年来看，跟过去的两三年情况已经有所不同。资金面角度，去年年底央行已经开始推出中性货币政策。汇率角度，人民币升到高位后，目前美元在走强。美国走强相当于其他货币走弱，目前情况下，汇率信心还能走多久？信贷方面，随着房价增高，央行对房地产泡沫的担心也在提升，不断提高购买门槛。相比前几年的宽松的消费贷，到现在已经没有银行敢给消费贷。杠杆在过去的一年多里上得太快，现在这个速度也获得了比较大的遏制，要去杠杆。所以资金面最重要的整体是趋紧，是相对偏负面的因素。

高位土地供应带来隐忧。过去二三线城市卖地都卖得很开心。同时在上市方面，各地地王都因限价降低了去化能力。短期看这些供应都压在后面没出来。所以从短期各项指标来看，库存下来了，但这个库存是短期库存，是非常短期的指标，长期来看必须要从土地的供应角度观察。但是目前许多地产股票分析师和投资者，他们是完全没有关注到的长期指标的影响。如果这些高位出让的土地大量进入市场，那么目前价格是否能支撑？从历史角度看，每一次高位土地的放量供应，到后面都会带来一批发展商财务困难和退出市场，这就为并购带来机会。

从需求角度看，在过去三年半市场出现了单边繁荣，出现了楼市单边上涨的最长周期。在过去三年半，中国房地产新房成交总金额是34万亿人民币。如果这个繁荣还能维持一年，我们预计整个成交会有48万亿，即接近2000年到2013年这14年交易额的总和。即现在一年的销量相当于过去的三年左右，而且这个情况已经维持了四年。因为我们判断，在四年的超长繁荣期，民间的购买力已经被释放得差不多了。这可能不是一个特别好的情况，值得大家注意。

听完本场大家已经可以看到一些端倪。第一，市场处于繁荣后期，繁荣后期不是说危机，后面还有很多菜要上，但是主菜已经吃掉了，至于能维持多久，大家可留个心。另外，政府掐住供应源头，楼价在高位长时间徘徊，但是从二线城市抢房角度来看，恐怕这还不是标准的做法。信贷方面，从各家银行的信贷来说，基本上只有前20的企业有放款。对于大部分企业来说，他们的现金流和融资已经到了比较紧张的状态。这时候我们要考虑一件事情，当头部企业销要过了六千亿的时候，这些企业的库存一定在高位。没有高的库存，不可能每年有三五千亿的销量。但是当你有三五千亿销量和高库存的同时，意味着你对周期是无法规避的。你毕竟是一家全国性的企业。这意味着如果中国的楼市有哪一天突然向下，你是避不掉的。在这个过程中，有一类企业会受到的影响比较小，就是有一部分人收入是来自于销售物业，有一部分是来自于酒店写字楼商场收租物业。我们知道，投资收益是比较有限的但比较平稳。如果地产下行周期在三年以内，基于长期合约的原因，其投资收益不会受太大影响。但是为什么我们在中国的房地产企业看到这样做的企业非常少呢？有两个原因，第一把资金放在投资性物业，企业ROE马上就会下来，同时因为周转放马，马上可能危及企业的财务安全。不但ROE会下来，企业的市场排名、市场地位也会下来。所以在这种情况下，你要做这件事情必须有两个要求，第一有钱了再做投资性物业。第二是要慢慢做，放在长期慢慢做，五年十年时间慢慢去打造地产转型。从过去时间的角度来看，往这方面走的企业还是少数，但将来会更多。同时伴随楼市转型，会有越来越多的中小房企，会慢慢在资金、人才和成本上陷入危机。需要提前注意。

今天的分享就到这里，谢谢大家。





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