北京楼市正去刚需化，环京区域将成接盘侠

远山

        2016年，大北京楼市将发生革命性重构：北京人不吃不喝53年买套房，五环内进入10万+的豪宅时代，六环也将迎来5万+，北京楼市正去刚需化，而环京区域将成为北京刚需客的新栖息地。

一个北京人不吃不喝53年买套房
        大家都知道北京房价非常贵，问题在于，到底有多贵，一时似乎又找不到一个具象的印象出来。
        一份新的调查数据显示，2016年前四天，北京商品房单套成交总价已悄然攀升至406万元。
        406万元对于一个普通的北京打工者是什么概念呢？
        社科院发布的报告称，2014年北京的月平均工资为5826元，因为2015年的统计数据还未出来。如果以10%的增速来算（现实中不一定能达到这个增速），2015年北京的月平均工资约为6409元。
        406万元的一套房=一个北京人年收入×53年
        假设工资及房价不变，如果一个北京人从20岁开始工作，平均下来，不吃不喝，差不多得到73岁时，可以在北京买套房。

        但上述只是假设，因为房价还在猛涨，而对于一个普通人来说，工资似乎总不是跑不过房价奔跑的速度。
        2015年，北京新建商品住宅（不含保障房）全年成交均价为27006元/平方米，较2014年上涨7.65%。
        但是地价上涨更快：2015年北京地市，土地声不断，已到了一块土地成交时，不是地王才是新闻的地步。
        在地王的推动下，2015年北京成交土地中，踢除保障房等面积外，平均商品房住宅的楼面价高达3.8万。
        到此，2016年的北京楼市，下面这些数据就非常吓人了：
        2015年新建商品住宅（不含保障房）成交均价为27006元/平方米，而楼面价却达到3.8万。这些楼面价为3.8万的地，建成楼后该卖多少呢？
        一般来说，房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。
        北京地价涨得猛，暂以楼面价占房价比为40%，地价推动房价的背景下，这些地上面盖成楼后，正常售价应在9.5万元/平方米。

        正是基于2015年北京地价的猛涨，业内对于北京2016年-2017年的楼市，出现了两种看起来较为矛盾的看法：
        1、北京房价的上涨是挡不住了。
        2、开发商高喊，即使现在的北京房价再上涨50%，仍然赚不到钱。
        值得注意的是，北京2015年成交的这批地，根据买地后9-12个月左右开始预售的节奏，2016年下半年，北京楼市将迎来这批高价土地上盖的房源入市。
        一方面，担心北京房价涨得再快，也赚不到钱，但另一方面，鉴于二线以下城市楼市疲软，大量开发商仍在涌向一线城市及周边卫星城，以寻求避险。
        可以预计的是，2016年，北京楼市的“地价推动房价”的剧情将更为猛烈地上演。

北京楼市去刚需化
        北京房价将高到咋情况，谁也难预测，不过可以肯定的趋势在于，北京楼市正贵族化，去刚需化，房屋正资产化。
        统计数据可以佐证这一点：成交面积上看，2014年，北京单套房屋的成交平均面积为118.7平米，而2015年这一数据已上升到128.5平米，在今年前四天，这一数据继续上升到135平米。成交面积上已去刚需化。
        成交价格上，北京2015年单套商品房成交均价为383万，今年前四天上涨到406万/套，大致相当于一个北京人不吃不喝53年。已明显超出一般刚需客的承受能力。
        从成交结构上说，2015年商品住宅中成交套数同比涨幅最大的是200-300平方米的面积段，同比上涨64%，其次是300平方米以上的超大户型，同比上涨55%。此外，面向初期改善型的120-150平方米面积段则以12%的成交价格涨幅领涨其他产品。可以预见的是，接下来，伴随北京房价的高启，这种去刚需化的成交结构趋势还会强化。
        从供地端来说，目前北京三环内已基本无新增宅地，五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域，其中三四环之间也属于稀缺程度较高的区域，樊家村地块的楼面价甚至高达7.5万元/平方米；四至五环属于次稀缺，楼面价多保持在4万元-6万元/平方米；五至六环供应虽然相对较多，但优质地块也曾拍出4万元-5万元/平方米的楼面价；六环以内新拍出地块的楼面地价基本上都超过了3万元/平方米。即便是六环以外，实际楼面价也逐渐迈向万元大关。
        地价的高涨，导致的结果就是：北京五环房价将进入10万+、六环房价将进入5万+时代。而未来北京单价6万元以上的豪宅区域将逐渐从四环内扩展至五环周边。
        从上述四个维度都可看出，北京去刚需化的动力已非常强劲。
        在这种情况下，普通购房者的刚需客何处去，成了一个现实的社会现象。
        北京楼市去刚需化的背景下，北京的普通购房者及资金实力不强的投资客，主要将分流向三个圈层：

第一圈层，六环边的北京远郊区        
        京津冀一体化之下，根据北京人口向外疏解的逻辑，第一圈层，将主要以东南向的通州、亦庄、顺义、大兴等为主，北部的昌平、西面的房山、石景山等为辅。
        不过在这个六环边圈层，鉴于房价已不低，且有相关的购房资格限制。在普通收入者中，将主要以工作年限较长、收入较高的人为主。

第二圈层：沿潮白河带
        目前为止，在京津冀一体化中，对于北京来说，主要是两大政策：通州副中心及北京新机场。
        目前通州上副中心已有时间表，2016年将成为主要的建设年。对于北京新机场，上半年也将公布系列规划，以推动机场的建设。
        通州副中心正在带动环京的燕郊、大厂潮白新城一带房价的快速上涨，因为在副中心的背景下，此两地的位置突然“高大上”了。
        相应地，伴随上半年北京新机场相关规划的公布，北京新机场建设将带动廊坊西部、永清及固安两地北部的高大上化。
        总之，北京人口外溢的背景下，最先受益的是沿潮白河带的第二圈层，他们将成为北京外溢购房需求的第一选择。

第三圈层：香河、廊坊、永清、固安、涿州等
        第三圈层，将主要以香河、廊坊、永清、固安、涿州等为主。
        伴随廊涿城际、京霸城际、京台高速北京段、S6城际廊坊支线、北京新机场进京线等与今年或明年的相继开工，以及第二圈层暴涨后的对外挤出效应等叠加，第三圈层将开始成为北京外溢需求的另一个可选项。
        2016年，北京楼市将正式去刚需化，而在京津冀一体化的助推下，环京带将成为北京刚需客的主要栖息地。


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