北京商住与环京住宅，哪个更值得投资？

远山

北京商住与环京住宅，哪个更值得投资？
实际上，远山倾向于环京住宅，而非北京商住。

一、环京区域的回报率不低于北京

在楼市分化的背景下，投资房子，先讨论投资区域的价值趋势。
远山认为，区域楼市的投资价值，本质上缘于人口流动。
这就是远山一直提倡的一个观点：楼市的本质是人口经济学。

OK，那么目前大北京的人口流动趋势是怎样的？
在北京控制人口的大方针下，“人口东南飞”是趋势，即向二个圈层走：
第一圈层：北京东南向的远郊区，如通州、亦庄、顺义、大兴等走。
第二圈层：向环京的大廊坊迁移。

环京的大廊坊是大北京人口流动的主要迁入地之一，因此这就是为什么在一份未来楼市前景的排名中，廊坊排名最具价值城市的第三名背后的原因所在。
也就是说，在大北京的人口流动中，大廊坊是主要的承接地，而京津冀一体化下，包括京津冀27条城际的打通，也为廊坊消化北京溢出人口创造了交通条件。因此楼市的投资价值不低于北京。比如2015年5月以来廊坊（固安、廊坊市区以及北三县【燕郊、大厂、香河】）楼市的上涨情况就是明证。

二、购买住宅更灵活

具体到产品上说，购买住宅比商住房更灵活。
比如在贷款层面，目前住宅一般是三成首付，最长可贷30年；而商住房为五成，最长贷款10年。
此外，在贷款方式上，住宅可选用公积金贷款、商业贷款及混合贷款等方式，而商住房不能使用公积金贷款，因为公积金贷款只专用于住宅。
因此在同样一笔总额的房产投资中，初期住宅的占用资金更少，贷款方式更灵活，利率可能更低。

三、持有时，住宅的附加值更高

购买后，在持有环节，住宅的附加值相对更高。可体现在下述层面：
1、在持有环节，住宅附加中的落户、小孩入学等，商住房并无此层附加价值。
2、在持有环节，商住房用商水商电，成本为民水民电的近一倍。此外，商住房一般不能使用天然气，不便于做饭。
3、购买后，得房率上，住宅的得房率一般可达75%至80%左右，而商住房一般在70%左右。

四、转让时，住宅的流通性更强

转让环节，住宅同样有比较优势：
1、住宅的产权为70年，而商住房一般为40或50年。且商住房一般拿地时间较早，到交房后转让，留下的产权时间更少，转让更难。此外，在物权法中，明确了住宅70年到期后可自动续期，但商住房至今尚无此规定。
2、转让时，商住房交的税更多，比如土地增值税等，因此交易成本更高。

实际上，从产品的角度，商住房是特殊时期下的过渡类、补充类产品。在区域投资价值差不多的背景下，住宅的投资优势更为明显。
特别说明下，上述讨论，是站在泛化的角度讨论的结果。具体到细节上，一些区域价值大的商住房，也有极强的投资价值。这就需要具体问题具体讨论了。


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远山

如果时间回到2012年，你会去固安买房吗？固安的房价涨得比北京快呀！
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