买房短线投资的一些小逻辑

远山

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买房短线投资的一些小逻辑︱DK问答第33期

2016-07-14 刘德科 德科地产频道

购房者的每一个提问都有共性逻辑
刘德科PM5:00,Jul.14th,2016

文︱刘德科

「德科地产频道」的后台又积压了一堆问题。每次写《DK问答》，我常常犹豫，这些很个案的问题，对于多数购房者有参考意义吗？或许，购房者的每一个提问，背后都有共性逻辑——这些共性，购房者值得关注，地产商恐怕也不能漠视。

今天这篇《DK问答》只回答一个问题。问的地区是上海（今天又拍出一个令人咋舌的地王），但可能跟每一个热点城市的多数购房者都有关联。

@金*︱来自上海：有购房的资格，预算是总价300万元的房子，投资不自住。不知道静安「老破小」好，还是徐泾精装高档小区好？徐泾的住宅一室户精装期房5万一平，现在可以买来投资吗？目标两年后置换自住房。现在出手还是继续观望？


你的问题虽是个案，至少关联着这么几个共性问题——

1.  一室户适合纯投资吗？
2.  先买一套房投资，赚点钱再买房自住，这样靠谱吗？
3.  地段选择要重点关注什么？
4.  房价还会涨吗？
5.  地价对房价会有怎样的传导作用？

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一室户不适合纯投资

首先，在大多数情况下，一室户不适合作为短线投资。一室户的投资回报主要靠长期的租金收益，而不是短期的房价上涨套现获利——因为，一室户在二手房市场往往卖不出高溢价，甚至连卖掉的难度都会更高。

如果你对一座城市的房价上涨预期有信心，要进行投资的话，最好要买三室户型，如果购买力有限，至少也要买两室户型。现在的趋势是，两室和三室户型的建筑面积越做越小，这样可以控制总价，买得起的人会更多。

我大概知道你说的是哪个楼盘。它的一室户差不多是60平米，从投资的角度讲，面积做得有点浪费。在户型精细化设计比较领先的城市，75平米可以做两房户型；目前上海几乎还没有，但85平米的两房还是有的。

炒房神话需要时机，甚至有点可遇不可求。目前这个阶段，对于房价刚刚暴涨过的城市来说，京沪深也好，宁苏厦合也罢，想通过买一套房在两年内猛赚一笔，难度非常之高。除非，你真的遇到特别有潜力的房子。但你说的那两种房子，无论是市中心的「老破小」，还是新城区的精装修一室户，都不是太好的选择。

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在这种新兴区域买房
要努力靠近地铁站和购物中心

你说的「徐泾」，这个地方在上海虹桥商务区以西，目前还没那么成熟，但地铁17号线已经在建，这个地方未来的价值还是可期。在这种新兴区域买房，要努力靠近地铁。但是，你想买的那个楼盘，离地铁站有点远。

就「徐泾」而言，建议你去看看仁恒·西郊花园和万科·天空之城，它们更靠近地铁站。但是，都有点超出你的300万总价预算。仁恒·西郊花园有100平米的户型，但已经卖光了，现在差不多只剩170多平米的大户型。万科·天空之城是个新楼盘，有85平米的两房户型，预计会在三四季度首次开盘。

在新兴区域，既要努力靠近地铁站，最好还要有购物中心。那种「城市综合体」性质的大盘，既有购物中心，又有住宅，通常是更好的选择。还没亮相的万科·天空之城，差不多就是这种类型的楼盘。

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楼盘边上最好有
可能拍出高价的待出让宅地

一个很现实的考量是，你选择的楼盘，边上最好还有新地块待出让，而且有可能拍出刷破区域单价纪录的高价。在仁恒·西郊花园和万科·天空之城边上，有几块宅地，预计会在下半年或者明年上半年出让。如果目前的趋势没有太大改变，那几块宅地的楼面地价可能会拍出4-6万元/平米之间。面粉归过面包，地价贵过房价，是现在很多热点城市的常态。

面粉贵过面包，在一定程度上会导致将来的面包更贵。但需要冷静的是，也不全然如此。

今天（7月14日），上海虹口一宗宅地拍出了67409元/平方米的楼面地价，在比大宁金茂府更偏一点的凉城板块。有些人推算，其住宅的实际楼面地价是9.5万/平米，房价得买到12.5元/平米才能保本。实在难以苟同这种算法。

地价能否传导到房价，要看地产商的「产品力」。如果一个能力一般的地产商，拿了一块高价地，还是做老套路的房子，最终卖出的房价未必能够支撑现在的地价——简单说，他们未必能赚钱，亏本也是可能的。谁规定地产商一定就能赚钱？亏本的案例，多的是。

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买房投资要挑
满足大多数人居住功能的房子

房价还会涨吗？从长远看，必然还得涨；短期看，像上海这样的热点城市，短期内大涨的可能性不大，但下跌的可能性更低。

所以，如果是自住，遇到自己喜欢的房子，就果断下手；若是投资，就不一定要自己喜欢的房子，而是要挑大多数人喜欢的房子，要挑满足大部分主流人群居住功能的房子。你说的那套「一室户精装期房」，显然不是那种房子。