我对华夏幸福的理解

远山

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远山

我对华夏幸福的理解

当我看到华幸福11年的ROE（按年末净资产计算），第一感觉就是震撼了，达到48%，基本接近50%。50%是个什么概念，即1（今年净利）/1（年初净资产）+1（今年净利）=50%，也即在11年，幸福的年初净资产增长的接近100%!!按我的理解，这种票可以给出至少50倍PE(空间还是很大的，可复制性及跨地管理难度待考虑)来支持这种成长，而且若能在30倍以上PE融资的话，成长还将更加恐怖。这让我想起了颠峰时候的苏宁和三一，到底是什么在支持这样的资产增值速度？
  
  
1、净利率，可以看出，对比房地产行业中出色的万科和卓越的荣盛，净利率是有优势的，可以看成是用行业平均水平的利润快速出货房子，拿来的资金，其他房地产公司做了同样净利率的房地产，而幸福做了更高利润率水平的园区开发。而且收入构成基本是一大半对一小半。

2、就周转来说，应至少是房地产的平均水平。

3、关键的关键就在杠杆水平，净资产比负债1：9，即便根据少数股东所占资产比例调整后的负债水平，依然远高于同行业水平，且今年三季报中，少数股东权益已经很少了，净资产比负债将也达到1：8。

4、更为可怕的是，这样高的负债，居然没有成本，真实负债水平远低于同行，真是高负债，零财务成本。

5、没有看懂的地方是，一方面计划买理财产品，一方面零财务成本，一方面还有16-18%的信托借款，是否是部分没有打开局面的子公司的借款？也许12年底房子卖得好后，还完了信托，还有富余的钱买理财？

可否这样理解，由于园区开发在拿地极有优势，一来可以获得低成本的土地，然后可以造成本极低的房子，再通过与周边相比极具竞争力的价格，在实际建设不久即形成资金回笼，而且可以形成行业平均甚至较高水平的房地产利润，我估计其他地产公司也想这样，但由于拿地成本高，不足以形成绝对的低价来回笼资金创造又大又没有成本的杠杆(再低就没有利润了)。二来是不是拿地不需要那么的紧迫，纯土地对资金的占用没有其他地产公司那样大。如是真是这样理解，那真是零资金成本的高杠杆空手道了。