北京东坝楼面价达5万开发商仍敢拿 业内揭秘四大原因

远山

http://finance.sina.com.cn/china/20150909/141623199353.shtml

远山

　　最近这些地块的价格频繁刷新区域地价的最高纪录以及市场的正常认知。很多人不解，为什么地再贵都有人拿？

　　对此，攸克地产的业内人士探究了这种现象背后的深层次原因。

　　在土地资源稀缺的前提下，拿地不再是简单的经营行为，而演变成占有资源的战略选择。如东坝地块竞拍最终胜出者龙湖、保利、首开联合体，均在北京东坝地区有项目，前期同区域自己的项目，可能因为自己在后期刷出的地王而涨价获益，如果把这些项目累计起来算账，虽然拿地王的资金消耗颇大，但却有多个项目同时分摊，收益也就能提升起来。

　　地价预期价格的计算方式在改变。以前，开发商都是按照同区域内现行销售价格进行倒算得出的。但是现在开发商拿地时，对于热点地块的预期价格，会参考同时期其他热点地块土地出让价格。

　　开发商对产品形态的估值体系多元化。原来的价值评判体系中，配建公建比较多的地，都不被看做是好地块，但是，现在很多开发商认为，城市核心区的住宅地块越来越少，未来的需求，很可能需要通过公建立项上的公寓来解决一部分，这样，公建配建比例颇大的地块，也能拍出高价。

　　开发商敢于拿高价地还有一个重要原因是，原有开发商的盈利模式在改变。对于大房企和上市房企来说，股价可以赚钱，拿地之后的金融和资本运作，也能变向赚钱。一块热点地块有可能拉高股价，这样，用股票或者股权质押融资，就可以换出更多的现金；一块高估值的土地，也可以作为标的物发债、发信托，这些新的变向赚钱的途径，实际上都改变了开发商原有的盈利算账模式。所以，当开发商这样算“大账”时，地价就不简简单单和房价挂钩了。