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[复盘] 始于2015年上半年深圳的房价上涨,为何全国会陆续跟着涨,今年成都西安还在补涨

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楼主
发表于 2018-5-23 00:21:51 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
本帖最后由 远山 于 2018-5-23 00:26 编辑

930再迎楼市新政 央行住建部打想进入政策组合拳
南方都市报   2015-10-01 07:23

[摘要] 昨日,央行和住建部齐齐发布对房地产形成放松利好的相关政策。这是去年9·30新政以来又一拨楼市政策调整。央行昨日新政规定,非限购城市(即四大一线以外城市)首套房首付比由30%降至25%,此举被不少三四线城市开发商视为较大利好。另外住建部等三部门发布通知,住房公积金将全面推行异地贷款业务。
央行和住建部齐齐发布对房地产形成放松利好的相关政策。这是去年9·30新政以来又一拨楼市政策调整。央行昨日新政规定,非限购城市(即四大一线以外城市)首套房首付比由30%降至25%,此举被不少三四线城市开发商视为较大利好。另外住建部等三部门发布通知,住房公积金将全面推行异地贷款业务。
多家机构昨日分析,二三线城市可能迎来一拨补涨行情,但过于偏远或郊区新区很难惠及。一线城市可能受政策风向的影响,同样受到刺激。多家积极入市的房企如保利、恒大、敏捷等看好楼市的小微刺激,业内预计10月市场特别是一二线城市将比较活跃。
首付再降“银十”可期
中国人民银行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,低首付款比例调整为不低于25%。
“影响较大的城市,应该是那些现阶段主要在去库存的二三线城市,”专家表示,因为这些城市具有一定的规模,本身也有一定的市场需求,所以降低商贷首付比例能够再次释放市场需求。“实际上这次规定只降低五个点,绝对值不高,对于大部分非限购城市来说,只有5万- 10万元。这部分变化,对于刺激购房者入市而言没有明显效果。”朱光说。
房地产代理人士告诉南都记者,虽然政策规定多次降低购房首付比例,但实际执行上,要看商业贷款和公积金贷款具体情况,才能确定能享受多少优惠。此前调整的是公积金贷款,而首次置业者的商业贷款首付比例一直维持在三成,仍然处于严格的状态。有银行内部人士透露,从自身风险考虑,目前对于房地产贷款特别是三四线城市项目不敢打太多折扣。
市场层面看,“金九银十”市场已有所起色。中原地产研究中心统计数据显示,9月1日-27日,合计54城市住宅签约210867套,环比上月微涨0 .43%。中国指数研究院昨日向南都记者介绍,9月百城住宅均价继续双涨,环比上涨0 .28%,涨幅收窄。同比上涨1.36%,涨幅扩大。
保利、恒大、敏捷等大型房企在十一黄金周期间,加大推盘力度。中指院预计,在“降首付”效应影响下,十月住宅供求或将继续升温,百城价格指数仍将平稳上涨。
公积金利好“难推行”
“组合拳”还送上了公积金政策利好,提高了实际贷款额度。官方称,针对部分地区住房公积金使用条件偏紧,结余资金规模较大等问题,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行9月30日联合对外发文,明确自今年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率,包括全面推行异地贷款业务。
“政策实际执行可能性很小,”中原地产首席市场分析师张大伟接受南都记者采访时说。
据通知,将提高实际贷款额度。今年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市,要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力,提高住房公积金个人住房贷款实际额度。同时,全面推行异地贷款业务。有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,盘活住房公积金贷款资产。
“执行难度非常大,首先,公积金目前全国的普遍大问题是额度问题,目前公积金首套二套的政策都已经是历史宽松时期。”张大伟分析,但想达到首付两成,对于目前的公积金额度来说根本不可能,比如北京二套限额只有80万元,这种情况下,首付五成都很难买到住宅。
值得重视的是,业内仍颇为认可公积金异地使用的积极作用,一定程度上有利于三四线城市。目前,对于不同城市来说,公积金贷款的额度是不同的。有熟悉公积金业务的内部人士向南都记者分析,如果是大城市工作小城市购房,实际上并不一定能按照大城市缴存的比例贷款。而如果在小城市工作去大城市购房,公积金额度又太少。
政策梳理 一年来持续刺激楼市
央行再次选择9月30日发布新政,借十月国庆之机力推楼市的用意十分明显。而不少开发商对此也欣然认可,楼市确实持续受到小微刺激。
中原地产分析过去一年的几轮调控政策,认为可根据时间点分为五轮。第一轮:各地的松绑限购政策。第二轮:2014年9月30日央行的限购政策调整及降息。第三轮:各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准。第四轮:2015年3月30日前后,开始鼓励自住及改善需求的政策,主要在公积金政策。第五轮:2015年8月,叠加松绑限外令、再次降准降息、全国针对二套公积金政策松绑、辽宁等省的救市政策,加上昨晚的双重政策刺激。
“2015年,房地产市场政策环境在2014年逐步宽松的基础上进一步加码,政策完全摒弃了‘调控’、‘抑制’等持续多年对楼市的取态,而是以‘稳定’、‘支持’、‘促进’为核心导向。”中原地产向南都记者分析,这一方面是由于宏观经济运行承压,另一方面则是房地产市场本身正面临痛苦的去库存阶段。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台,上半年房地产市场销售情况逐步好转,量价齐升局面再现。
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沙发
 楼主| 发表于 2018-5-23 00:23:54 | 只看该作者
本帖最后由 远山 于 2018-5-23 00:27 编辑

2014年930央行房贷新政策原文

  央行于2014年9月30日在官网上公布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,通知明确规定调整房贷政策,二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。通知原文如下:

  中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知

  为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,促进房地产市场持续健康发展,现就有关事项通知如下:

  一、加大对保障性安居工程建设的金融支持

  鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则,积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用;对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排,纳入开发性金融支持范围,提高资金使用效率。

  二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求

  对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

  银行业金融机构要缩短放贷审批周期,合理确定贷款利率,优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

  三、增强金融机构个人住房贷款投放能力

  鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

  四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求

  银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

  人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求,支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度,促进当地房地产市场持续健康发展。

  请人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行,各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。

  中国人民银行 银监会

  2014年9月29日
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板凳
 楼主| 发表于 2018-5-23 22:54:17 | 只看该作者
始于2015年,这波房地产牛市的上涨逻辑~~第一轮:各地的松绑限购政策。第二轮:2014年9月30日央行的限购政策调整及降息。第三轮:各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准。第四轮:2015年3月30日前后,开始鼓励自住及改善需求的政策,主要在公积金政策。第五轮:2015年8月,叠加松绑限外令、再次降准降息、全国针对二套公积金政策松绑、辽宁等省的救市政策,加上2015年9月30日的双重政策刺激。
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