燕郊房价为什么奔三万？去中心化下大北京房价版图在重构

远山

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远山

燕郊房价已奔三万，大北京的房价估价体系已开始全面重构。

三万背后AB相：一边是抢房，另一边是看不懂

燕郊房价已在奔三万的路上。此时看到了两幅截然不同的真实画面：
一方面，燕郊各大楼盘开盘现场，仍在不断上演抢房剧本，甚至不少人因买不到房而急红眼。
另一方面，在一个地产媒体的专业社群里，不少北京地产记者都几乎不懂燕郊在发生什么。
在当天该群的一次讨论中，不少记者讨论后得出一个结论，燕郊楼市无价值，原因竟然是“燕郊都没有任何利好，完全是炒作。”
这就是目前燕郊房价跳涨背后两幅完全不同的情景。这两幅完全冲突的情景背后，主要原因在于，在京津冀一体化下，北京正在去中心化，导致大北京的房价版图已在重构的路上，但很多人还停留在以原来“中心化”的思维观察大北京楼市。

去中心化下大北京房价版图在重构

北京的城市构建逻辑正在重构。
具体来说，2014年2月26日京津冀一体化战略实施之前，北京的城市发展逻辑是中心化，即以天安门为单中心，然后对外摊大饼。
然而，京津冀一体化之下，北京开始去单中心化，走向多中心化，主要的动作便是通州副中心及北京新机场，以引导产业、人口及相关配套全面东南飞。
在北京城市多中心化的同时，房价体系也由之前的单中心化走向多中心化，至少目前是双中心化，分别为天安门为中心的圈层及以通州副中心为中心的新圈层，未来不排除产生新的圈层，如北京新机场圈层。
在这场以北京去中心化为基础的大北京房价版图重构大戏中，将带来三大影响性变化：

1、北京房价不再仅以天安门为单中心原来的北京房价是以天安门为单中心的圈层，去中心化的背景下，大北京房价将形成多中心化圈层。

2、环京楼市中，老县城全面沦陷，近京的新城将成为主角
北京去中心化也将对环京楼市带来革命性重构，即原来由于担心被北京吸附，因此环京的老县城一般都建在离北京有些距离的地方，伴随北京去中心化打造大北京城市群，环京带中近京区域成为最热的区域，相关利好全面挺进，再加上老县城上升空间有限，因此环京房价全面由近京的新城领导，北三县如此，固安、永清及廊坊也如此。

3、环京房价与北京房价间的差距在缩小
伴随北京的多中心化，以及与此相伴随的通州副中心、北京新机场等新中心的崛起，环京房价将围绕新中心点而全面崛起，从而缩小与北京的房价差距。

燕郊三万房价高不高？

回到燕郊三万的房价问题上来。对于这个三万价，有一种典型的观点认为，燕郊房价太泡沫，原因是”比不少北京区域都高了”。
对于这种观点的支撑原因，非常不赞同，原因如下：
   
1、本来就应该比不少北京区域更贵
燕郊的房价本来就应该比不少北京区域更贵。
即使以天安门为中心来说，燕郊离天安门的距离比北京很多远郊区要近得多。所以燕郊比不少北京区域房价更贵，本来就是正常的。不要再以“河北燕郊”的眼光看燕郊，而应以“通州燕郊”来看待燕郊。
   
2、去中心化下，燕郊已成通二环
通州副中心已是北京的新城。在房价逻辑中，新城在哪里，房价就在哪里。待北京新行政中心东迁后，燕郊已成事实上的通二环。因此不要还以“河北燕郊”的眼光看燕郊，而应以“通州燕郊”来看待燕郊。相应地，其房价当然应该比北京不少区域的房价要贵。特别说明下，单中心时代，北京房价评价体系是以目标地离天安门的距离来框架性测算，而在多中心化时代，北京房价版图中会出现多个圈层的房价中心点。然后每个圈层的目标地，以离目标地的中心点来定义自己的房价。
   
3、伴随半小时交通圈的构建，燕郊与通州的房价比例关系在重构
在原来单中心时代，燕郊的房价一般是通州的40%-50%，然后目前伴随通二环的地理位置，以及平谷线、徐尹路、京秦等助推燕郊跑步进入北京半小时交通圈。燕郊与通州间的房价对比，差价肯定会缩小。未来不排除升级到60%-70%的层面。

最后简单说下自己对燕郊奔三万的看法：中长期没有泡沫，短期已有高位风险，因为近期涨价太快，已隐现透支的隐忧。