本帖最后由 远山 于 2016-3-12 10:31 编辑
最近很多人都在担心：某地楼盘又被抢光了，北上深的房价又上一个新高了？这是不是要开启新一轮的暴涨？还有更离谱的担忧：
一个小区的的价格，抵得上中国一个排名靠前机场，这不是天方夜谭，而是活生生的现实。比如，深圳一个小区的市场价高达140亿，和中国第五大机场深圳机场148亿的市值相当。但这个小区一年能带来的租金收入，却远低于深圳机场一年创造出的净利润。
下面是一个虚构的场景：
一天，一位上海人和深圳人相遇，聊起房价。
上海先生：哎呀，这年头挣钱真容易，我们小区的房子升值厉害，现在值得上你们半个深圳机场了！
深圳女士(表情笑)：上海房价还好吧，深圳可比你们上海猛多了，现在我的小区值得上你们的虹桥机场了吧！不是半个虹桥机场，是一整个。
估计各位网友都惊呆了，这确实是中国高房价下的真实写照。
是房价太贵？ 还是机场股票太便宜？
解答这个问题，其实比较简单：我们看看如果买下这笔资产，需要好多年回本就是了。
如果你在股市买入整个深圳机场，那么你需要的价格是148亿元，深圳机场2015年贡献的净利润为5.36亿元，回本需要27.6年，每年的收益率为3.6%，这比银行5年期存款利率还要高一些，应当说是一笔不错的投资。
如果你花140亿买入深圳一个小区呢，投资回报率如何？
数据显示，以深圳某个小区举例：假如一套94平米的房子租金为7500元，相当于月租金80元/平米，加入这个小区总面积21万平方米，你每个月可以收到1680万元租金，一年的租金收入为2亿元。你需要70年回本——好巧啊，正好是土地所有权到期的时候。
这笔投资年收益率1.4%，仅相当于3个月的定期存款利率！注意，你收的房租还没扣税，扣税后的收益率将更低，这意味着通过收房租以获得稳定的回报显然不现实。考虑到现实生活中买房还要利用银行贷款，银行贷款显然是高于1.4%的，靠房租收入不但没赚，反倒会亏本！
既然不能靠房租，这么高的价格买房，只能通过一种手段获得回报：
房价继续上涨，高位再卖。参与这种击鼓传花游戏的人，都只能祈祷，自己不是最后接棒的那个。
中国楼市疯了吗？一线城市的房价涨疯了吗？不是说世界上没有永远只涨不跌的商品，为什么中国的房价是个例外。到底这一路高歌的房价能不能跌下来？
纽约房价也崩溃，北京凭什么坚挺
北京的房价永不会下跌？
是的，我确实这么认为。当然，这种永远，是指大致看得到的十年八年，而不是哲学意义上的永远。
中国已经是超级强国，正在全球所有重要议题上发出自己的声音。从两国经济增速曲线的迫近速度来看，十年后，中国取代美国，成为全球第一强国，并不是痴人说梦。何况，4亿美国人，即将迎接一位满头银发的迫害狂和被迫害狂来当总统，也许美国国运到头了。
新晋超级强国的首都房产，怎么可能下跌？你给个理由先。
前两天，我去崇文门卫生部北京医院办事，挂号大厅里人山人海，人声鼎沸。等人的时候，我和一位满脸忧愁的姑娘聊天，才知道她的丈夫因脑梗和血液三高，正在住院部二楼心脏中心接受手术。“为什么不在山西看病呢？”我问。“山西医院不行，这个事情（病因）总是说得含含糊糊，我们还是来北京大医院看病，放心”。
全国人都想到北京来找专家看病，那房产价格怎么可能下跌？你给个理由先。
要说北京市的风光，其实和我家乡南通市还差得远，至少北京没水少树。但两地房价竟有6倍之差。你得想想，北京的土地开发强度是个什么水平。倒退十年，按照2004年官方数据，北京08奥运会的总体预算就已经达到了400亿美元（换成人民币，基础设施1800亿，环保投入713亿，体育设施170亿，运营117亿，安保30亿，其他追加数百亿），这超过了前四届奥运会和2012伦敦奥运会的花费总和。其中一项基础设施就高达1800亿，每个北京市民可以“净得”9000元人民币，南通市民有吗？
一个夏季奥运即如此，又一个冬季奥运又要来，还有历史上数不清的“首都福利”，那房产价格怎么可能下跌？你给个理由先。
这样的道理可以讲个十个八个，没问题。北京吃菜，山东供着；北京没水，河北干了白洋淀也得供着；北京没有能源，内蒙和东三省自己不烧也得供北京。退一万步说，哪天喝水不够了，连河北也供不上了，那就得加码南水北调，长江沿岸居民必须服从大局，让北京居民先喝。你说，北京的房价，有什么可担忧的？
更何况，宽松的货币政策来了，积极的财政政策来了。读不懂这些冠冕堂皇用语的老百姓，一定要记清楚：国家说了，将更多借债，更多赤字，更多支出，来发展经济。那么，什么会变多？钱会多。钱多了，最先流向什么地方？一定是房产和资本市场。资本市场也许会骗人，但一套北京三环边上的住房，再破再旧，永远不会欺骗人。
因此，北京的房价，一定会涨，永远会涨。全国不涨，它也会涨，全国下跌，她还上涨。这是共和国的命。
话说回来，北京的房价一定涨？大家这几天可看见很多关于日本东京房价是如何从高位到地位的崩盘故事。
那这里，我给大家再回放下2009年纽约的房产市场实录。
当时，美国房市像多米诺骨牌一样崩盘。首先从迈阿密、拉斯维加斯和凤凰城，最后是纽约高端住房市场垮台。
随着当时华尔街加快裁员的步伐，高价住房按揭短款，资金干枯，纽约地区价值在500万美元或更高价的公寓和乡镇别墅的价格持续下跌，使纽约房市成为美国富人和中产阶级的噩梦。
证券业裁掉了5万人，而纽约一共也不过30万人从事证券业；对冲基金业像是得了营养不良，投资者从基金中大量抽回投资。作为曾经的豪宅主力购买者，对冲基金经理人自顾不暇，哪还有精力去投资买房。
那时候，就算房价大幅回落，但高端住房库存仍有增无减。数据显示，纽约挂牌销售的500万美元或更高价住房的数量，08年是518处，09年底则增至近1000处。另据不动产评估公司数据，曼哈顿500万美元或以上豪华住宅的售价中值，从08年一季度到三季度，下跌近20%；到了年底，这个价格又暴跌了20%，里外里，跌了一半。
令美国房市更感凄惨的是，09开始，美元开始升值，这让美国房价变得更加昂贵。经纪人们也不得不将目光从先前的潜在国际买家转向国内。此外，现在最感抑郁的是那些此前疯狂鼓噪的房产经纪人。
09年纽约房市糟糕情形所带来的伤害，从曼哈顿开始，蔓延至靠近房灾周边的新泽西和康涅狄格州的地区。康州Fairfield县、纽约长岛、纽约州Westchester县，受灾均超过30%，最严重的，跌了50%。
也许正是因为华尔街大裁员带来的负面影响，纽约地区房价贬值比全美平均值要更多。
当时，纽约房市面临的另一紧要问题是缺少按揭贷款资金。这么贵的城市，购房者当然依靠大额借款，而当时大银行都消失了。曼哈顿此前每笔按揭贷款数量都很大，至少在65万美元以上。因交易这类贷款的二级市场已关闭，所以像花旗等大银行都紧缩按揭贷款。贷款银行只有通常在整栋住宅有一半售出后才肯发放贷款。这对那些新开发的项目更是雪上加霜，且银行对首付款要求更高。
09年，全体纽约人民面临的问题是，无人能确信未来房价还会跌多少。16年，全体北京市民面临的问题是，无人能确信未来的房价还会涨多少。
最贵的香港房子，大致70万人民币一平米，最贵的新加坡房子，大致30万人民币一平米。北京三环内，大致会是多少？
更别忘了，如果北京房地产继续上涨，那意味首都人民对中国其他地区人民的牟利：只要有一套投资住房，北京市民每年可以非北京地区居民多挣上百万人民币现金，每一年。东部对西部的优势，城市对农村的优势，北京对非北京的优势。这凭什么？
如何遏制北京房价？我想不出。你既不可能对北京单独征税，也不可能修建长城挡住外地购房者的涌入。
也许，只有让北京显得难看而萎缩，那才行。譬如，可以夷平建设耗资巨大、运营费用昂贵的北京中央公园—朝阳公园，并在公园旧址上大量修建政府组屋（廉租房）给无力购置住房的数十万年青人。
如何打压北京房价，你可以就此开始无边想象。
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发表于 2016-3-12 10:15:20
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