本帖最后由 远山 于 2016-3-10 08:28 编辑
一场针对深圳、上海等城市的房地产调控，似乎开始进入雷电交加的阶段。
前一段时间，是深圳和上海自己动手“自宫”，先后宣布了填海、加税（深圳）和增加中小套型比例（上海）等政策。但说实话，力度不够。尤其是上海的举措，更是温柔异常。
随着“两会”的召开，在人大代表、政协委员和新闻记者的追问下，已经有至少7名部级干部对楼市问题表态，其中包括央行、国土部、住建部、财政部的官员，以及上海、重庆等城市的领导。
3月9日，又有两条最新的重大消息传来：
消息一：央行副行长对首付贷表态
据报道，央行副行长潘功胜3月9日在政协小组会讨论时表示，解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施，央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。
潘功胜认为，一线城市住房价格上升速度比较快，最基本的影响因素还是住房供求关系，其中也有投资力量在炒房，但不是主要因素；房地产企业，房地产中介机构在其中参与配资提供贷款，以及媒体炒作等，影响了人们的心理预期。
此外，前一天（3月8日）潘功胜还解释了目前的房贷政策。他指出，目前住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。下一步，人民银行将进一步落实因地施策的要求，完善区域差别化的住房信贷政策。
他还说，G20财长和央行行长会举行的记者会上,有媒体曾就“下调个贷首付比例是否是加杠杆”提问,当时周小川行长的回答是“你提问的逻辑是对的”，并没有说“房地产加杠杆是对的”。
消息二：国土部长提出增加供地面积
3月9日下午，国土资源部部长姜大明在人民大会堂“部长通道”接受采访时表示，将采取五大措施稳定房价。姜大明表示，关于一线城市和部分二线城市房价上升比较快的问题，国土资源部的主要措施包括：
一是对保障性安居工程，实行土地应保尽保；二是充分发挥政府土地收储的作用，及时增加土地供应面积；三是要盘活城市中的闲置土地，特别是一些房企长期囤积没有开发的土地；四是加大城市低效利用土地的再开发，支持棚户区和城中村改造；五是坚持完善招拍挂制度，防止异常交易推高房价。
姜大明还表示，大家担心的“一线城市土地调控将出现逆转，城市开发边界会被突破”的情况是不会出现的。
下面给出我的分析：
1、叫停“首付贷”，可能是中央政府层面出台的第一个调控政策。所谓“首付贷”，就是给购买方提供首付的钱，一般还款期限是1到2年。据报道，首付贷在北上深等城市，最高可以做到总购房款的2成。这样，购房者实际在买房的时候，只支付了10%的购房款，20%来自首付贷，剩下70%是银行贷款。
换句话说，通过“首付贷”这种场外配资方式，楼市的杠杆最高达到了10倍，堪比去年6月股灾之前的股市杠杆率。如果房价继续上涨，这些投机者当然可以赚钱，银行和首付贷的提供方（小贷公司、P2P公司等）也跟着赚钱，而且后者利率更高，回报更丰厚。但如果房价出现暴跌，则使用了高杠杆的购房者将斩仓出逃，或者无法还款，到时候风险就转嫁给了提供贷款的机构。
估计央行最终会完全叫停“首付贷”，但这对抑制部分城市房价上涨过快作用有限。因为首付贷金额不大，以深圳为例，真正通过小贷公司、P2P公司获取的首付贷只有30亿元，按照10倍杠杆率计算（首付贷占总购房款的20%），对应的总购房款大概是150亿元。深圳2015年新增个人购房贷款是3400亿元，按照官方媒体报道的接近7成贷款率推算，总购房款是接近5000亿元。这样，首付贷撬动的购房款，只占到全年总购房款的3%。
至于购房者通过亲友、高利贷借来的首付，央行根本无法管控，也很难计算。
所以，头痛医头、脚痛医脚是没有用的。
需要指出的是，还有一种形式的“首付贷”，就是银行提供的“消费贷款”。很多购房者以装修、购车等名义套出钱来，用于支付购房时的首付，相比之下利率比去小贷公司、P2P贷款低很多。估计银行未来也会收紧这部分贷款，至少不会把钱直接给贷款人，而是给贷款人的合同方（如果是购车名义，则给汽车销售公司）。
2、那么国土部宣布增加热点城市土地供应管用吗？那更是“远水解不了近渴”，跟深圳的填海一样。其实早在2014年国土部出台政策，严控特大城市建设用地，划定城市边界的时候，我就撰文指出这是一线、强二线城市楼市的特大利好，最终将导致这些城市房价暴涨。
如今，两年不到，国土部的对特大城市的土地政策的表态就发生了变化。其实你查查今年1月8日他们表态，还是2014年的口径呢。此次两会上姜部长的最新表态，仍然留了一个尾巴，就是“一线城市开发边界不会被突破”。可是怎么能做到不突破呢，深圳都宣布填海55平方公里了。
严控北、上、深等大城市边界的最终后果，就是城市密度不断加大，交通拥堵、空气污染等城市病越来越严重，而房价也只能越来越高。搞卫星城是解决不了问题的，大家都愿意挤在有好学校、好医院和办事方便的地方。
结论：
目前官方宣布的针对北、上、深等城市的调控方案，不足以解决楼市暴涨问题。如果调控只有这些政策，我相信炒房客们会偷着乐的！
北、上、深房价的失控，将带来更显著的资产泡沫，最后危及金融体系的安全和人民币汇率的稳定，去年股灾的教训就摆在这里，如果不吸取，最终必然爆发金融危机。
我历来看好北、上、深楼市，认为从长期看仍然具有显著的升值、保值潜力。但短期涨幅过大，严重脱离绝大多数市民的购买力，市场就会出现波动。北、上、深楼市如果出现暴跌，将带来全国楼市的崩盘，其风险远远超过股市。
要调控北、上、深楼市，必须从收紧购房资格，取消贷款利率优惠，提高首付成数等方面下手。
【最新消息】3月9日夜，《证券时报》援引业内人士透露，监管部门不会对“首付贷”采取一刀切式叫停的措施，而将采取规范和叫停相结合的灵活措施，即对合法合规且对市场冲击不大的“首付贷”进一步规范，对违法违规尤其是不具有相关业务资格，却行资金融通之实的业务，将严格叫停。
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发表于 2016-3-10 08:21:58
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