5月14日傍晚，又一个跟楼市相关的大事发生了，不过直到我写这篇文章为止，还没有人注意到它的重要性。
这就是：“国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知”（国办发〔2018〕29号）正式通过“中国政府网”等渠道，全文发布了。
从文件的标题，就可以判断出来：这是一份保护产权的中央级文件。
文件一开头就说：
依法平等保护各类产权，对增强市场主体创业创新活力和投资意愿、推动经济持续健康发展具有重要意义。经国务院同意，现就开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作有关事项通知如下。
此次清理的范围是：上至国务院，下至省、市、县政府发布的规章、规范性文件。
清理的重点是：
有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定；
不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定；
在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定。
文件还规定：要在2018年12月底之前，把“清理结果”上报到国务院。
值得注意的是，文件特意提到了“不当限制居民不动产交易”，并把它列入了清理的重点。
那么问题来了：什么是“不当限制居民不动产交易”？我想一定有很多个案存在，但最普遍的是这一轮楼市调控中出现的“限售令”。
厦门是第一个限售的城市，2017年3月厦门出台新规，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。由此“限售令”正式诞生，随后至少有40多个城市跟随，限售的期限从2年到10年不等。其中3年和5年，是最常见的限售期限。
中国楼市“不完全”限售地图
就在国务院公布上述文件的当天（5月14日），房价飞涨的丹东市出台了限售令，宣布对新房实施为期2年的限售。这在东北的三四线城市里，是非常罕见的。
那么问题来了：政府到底有没有权力，对个人拥有的普通商品房实施“交易限制”？
我的看法是：正常情况下是没有这个权力的，但在房价飞涨、影响到社会稳定的时候，政府可以临时性、紧急性地这样做。
住房跟粮食、副食品一样，具有商品属性，也具有民生属性。所以，正常情况下，应该是市场调节；特殊情况下，政府可以干预。
但是，应该严格区分“正常情况”和“特殊情况”。从长远看，楼市的限售令应该取消。更何况，限售令想要的效果，是其他调控手段可以达到的。
《中华人民共和国物权法》有这样明确的规定：
第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
什么是所有权？所有权包括“占有、使用、收益和处分的权利”。所谓“处分”，主要方式之一就是“出售”。由此可见，对于私人拥有的房屋“出售权”，“物权法”持明确的保护态度。
在任何一个国家的法律体系里，“物权法”都是非常重要的根本大法，是“民法典”的重要组成部分，其重要性仅次于“宪法”。中国要建设社会主义市场经济，要搞改革开放、取信于国际社会，政府就必须带头遵守“物权法”。
对于“物权法”的权威，国家一直非常重视。比如此前在一些城市出现了早期商品房土地使用权到期的情况（比如深圳、温州），有些地方政府试图收取“土地续期”的费用，后来被国家制止。
原因很简单，在“物权法”149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。根据这个规定，不仅续期是免费的，还是自动的，老百姓根本不用去申请。
对于“土地续期”的最终法律解释尚未出台，但目前实际操作中，国家还是基本实现了“自动续期”。
老百姓对自己的“不动产”拥有完整的“处置权”，这是“物权法”赋予的，而“物权法”是全国人大审议通过的正式法律。各地“限售令”则都是地方政府的政令，其权威性远远无法与“物权法”相比。
结论：
“限售令”只能是临时性的管制措施，它限制了居民不动产的交易，让居民对于不动产的“所有权”变得不完整。因此，这种管制方式应该尽快调整。
事实上，政府有很多种调控楼市的方法。比如对于频繁交易的炒楼者，可以征收重税。其方式是：持有不动产年限越短，在交易的时候税率越高。
2018年是中国改革开放40周年，也是新一轮改革开放的“元年”。在这样的年份里，放弃“限售令”、出台更合法、合规、符合惯例的调控方式，正当其时！
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发表于 2018-5-17 13:59:52
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