就像辽宁丹东的房价一天一变、天天上涨一样，粤港澳大湾区的楼市也进入了“一天一变”的状态！
只不过，大湾区的楼市没有“一天一个价”，而是几乎每天都可能公布新的调控新政。
比如5月7日，佛山公布了《关于重申房地产销售秩序加强销售现场公示有关工作》的特急通知，重申加强对房地产销售秩序的监督管理，切实维护购房者合法权益。
其主要条款有：
1、商品住房项目公开发售的首日，区局必须派员到场监督指导。严禁企业人为制造销售紧张气氛，严禁过分宣传和渲染楼盘热销情况。
2、对存在违法违规行为的，暂停网签。要高度重视涉房地产市场舆论引导和舆情处置，防止不良媒体炒作。
3、避免在夜间（17：30-次日8：30）进行项目开盘或销售活动.
4、对预计购房人数较多的项目，尽可能采用摇号等方式进行销售。
5、进一步完善车位信息公示，自2018年5月1日起，房地产开发企业申请项目预售时，必须提交《佛山市商品停车位（库）销售意向书》供区住建管理部门审核，意向书中除了要承诺销售价格区间、最高销售价外，必须承诺车位销售均价，便于购房者对车位售价进行合理预期。
5月8日，东莞的新一轮调控政策正式公布，文件的名称是《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》，签发时间是5月3日。
由于上述文件很清晰，我就不再重复东莞的调控内容。可以看出，东莞主要在限价上发力，而佛山主要在销售方式上发力。
为什么“大湾区”各城市突然启动了新一轮楼市调控？原因很简单：粤港澳大湾区规划即将在5月末、6月初正式公布，那个传说了一年多的大利好终于要来了！
所谓“粤港澳大湾区”，包括11个城市，它们分别是：香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆。涉及三个关税区：中国内地、香港、澳门。涉及两种制度：内地的社会主义制度，和港澳的资本主义制度；涉及中国5个一线城市里的3个——香港、深圳、广州。
可以说，粤港澳大湾区是最值得期待的中国区域发展规划，在高层的讲话里已经跟“一带一路战略”、“长江经济带”、“京津冀协同发展”并列为四大核心战略。
在今年两会期间，国务院港澳事务办公室主任张晓明在“部长通道”回答记者提问的时候，透露了高层对“粤港澳大湾区”的看法，大家可以看看视频截屏：
“这个大湾区搞起来不得了！”这句由衷的感叹，可以透露出很多耐人寻味的重磅信息。
最近，海南省又迎来了重大利好——将全岛建设自贸区，并最终可能全岛建设自由港。海南很长一段时间都是广东的一部分，两个省现在一衣带水，两大顶级利好可以相互呼应、支撑！
但一个问题随之而来：雄安新区和海南自贸区公布之后，都有极其严厉的房地产调控，基本上是宣告跟传统中国式房地产决裂，堪称“壮士断腕”。大湾区会照葫芦画瓢吗？
我的看法是：会加强楼市调控，但不会“壮士断腕”。因为海南、雄安的房地产才是“腕”，大湾区的房地产可能是“大腿”或者是“臂膀”。
雄安新区不用说了，基本上是在一张白纸上绘制新的蓝图，以前当地3个县的财政收入总共也没有多少，放弃房地产问题不大。
海南也差不多。根据统计公报，2017年源自海南的全部“一般公共预算收入（不含土地转让）”为1222亿，中央地方分成之后，海南省留下了674亿元，但海南省一年花了1444亿元。这说明中央从海南拿走的财政收入不仅全部返还，还转移支付了一笔，倒贴了海南。
2017年海南土地转让的“基金收入”未查到，根据2016年的收入、考虑2017年上半年的火爆、下半年的调控，估算出海南2017年的卖地收入大约是300亿元左右。
如果海南放弃土地财政，卖地收入首先大幅缩水，能保留三分之一就不错了（旅游用地、产业用地还允许转让）；至于一般预算收入（1222亿元）里，大约三分之一跟房地产有关。
这意味着海南一年的总财力“一般预算收入+基金收入”（国企分红可以忽略不计），将一下子从1744亿元左右，缩水到1144亿左右。中央的转移支付，至少要每年增加600亿。否则，则要大幅提高地方政府负债率，发行地方债。
相比之下，广东情况就完全不同。广东、北京、上海、浙江、江苏、天津，这三省三市是中央最重要的财政来源地。中央政府、军队的人吃马喂都主要靠这6个省市，此外中央每年给全国各地的数万亿财政转移支付，也来自这里。这六省一市，贡献最大的就是广东。
仅以深圳为例，一年8000亿左右的财政总收入，其中5000亿左右交给了国家，只留下3000亿左右自己发展。换句话说，即便是海南自身的政府总收入是零，损失的钱也不到中央从深圳拿走的一半多。
2017年广东国有土地转让收入是4675亿元（计入基金收入，不计入一般预算收入）；地方一般预算收入11315亿里，三分之一跟房地产有关。如果学习雄安新区、海南放弃传统房地产，广东一年至少损失财政能力6000到7000亿，还可能影响上百万人的就业（房地产+建筑行业）。
所以，广东这样的经济大省（或者大湾区）放弃房地产是不可想象的，中国大部分地区放弃房地产更是不可想象的，那样只能让政府进入“发债度日”、“印钞度日”的窘境，而且伴随数千万人的失业。
中国经济的转型是一个渐进的过程。告别房地产是必须的，但方式必须是理性的、可操作的，时间至少要8到10年。其实直到今天，在美国等发达国家，房地产、建筑业仍然是重要的支柱产业，只是人家不过分依赖而已。
结论：
1、海南、雄安对房地产的“壮士断腕”值得赞赏，代表了国家改革、试验的勇气。但很难全面推广，因为国家正在全面减税，包括降低关税、企业个人税负，在这种情况下全国都“壮士断腕”是不可想象的。来自房地产的直接、间接收入，占政府全部收入的比重可能接近40%。
2、对于发达地区来说，从商品房上征收税，然后补贴人才房、保障住房、安居房、共有产权住房，才是可持续的发展模式。否则，中国只能重回计划经济时代，在那个时代房价、房租是不怎么涨，但往往一家三代八九口人挤在十多平米的房子里，连上厕所都要去巷口排队。城里的年轻人长大后找不到工作，需要去农村当农民。
3、中央画圈、给利好，同时搭配楼市调控措施，是未来一个基本方式。但力度如何，看各地情况。让楼市成交活跃，但价格不怎么涨，或者慢慢涨，是官方最愿意看到的局面。因为只有这样，才能度过当前的经济难关。2018年，国家财政增收压力空前的大。没有房地产的支撑，只能靠大量发国债、地方债，或者印钞。
看到这里，肯定会有读者抗议：说来说去，还是要靠房地产。我倒是希望靠中兴通讯和华为这类科技企业，你觉得在当前形势下行吗？国内智能手机的出货量已经开始两位数下滑了，买一部手机才能对经济做出多大贡献，你会年年换手机吗？汽车关税马上下调，汽车消费会旺盛，但大家会买谁的车？所以，唱高调是容易的，实际操作运行这个国家则是困难重重的，需要用理性而不是情感。
4、大湾区实际的龙头是“港深”，这个面积只有3000平方公里、不到广州或者上海一半的狭小区域，汇聚了接近60%的大湾区资金（相当于1.6个上海，或者1.25个北京，或者3.6个广州）。具体到港深，香港是光鲜、国际化的脸蛋，深圳是充满活力和激情的身体。香港是全球重要的综合枢纽城市，深圳是全球最要的科技创新中心，深港还是全球非常重要的金融中心，一个对外、一个对内。
目前大湾区内有能力对“区内其他城市”输出资源的城市，只有深圳。或许有人问为什么不是香港？你看看李嘉诚的资金是如何流动的，就看明白了。所以，大湾区最激动人心、最能影响房价的大型基建设施，基本上都跟深圳有关，比如深中通道、深圳东莞之间的地铁、深圳惠州之间的地铁等等。围绕着深圳考虑投资机会，能才能抓住问题的实质。
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发表于 2018-5-16 10:59:41
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