2018-05-16北京放大招！学位房已死？-当然买北京！绝对房价低，太原要补涨！太仓花桥 - 远山·海阔天空论坛

最近几天，北京楼市再爆大新闻：义务教育阶段新生入学的“游戏规则”发生了重大变化！

我们先看一下东城区的“新政”：

可以看出，“新政”的主要内容是：

1、不符合居住条件的房子，比如过道房、车库房，不再作为入学的条件。空挂户也将被清理。至此，北京曾令全国人民震惊的“无底线学位房”将彻底消失。

2、无论是小学还是初中入学，都将采取“划片就近入学”。也就是说，原来的“学位房”都变成了“学区房”。

3、“新政”的第二条有“新老划断”的缓冲条款：2018年6月30日之前获得产权证的“学位房”仍然可以获得“一对一”的优质学位。

关于“学位房”、“学区房”的含义，各地约定俗成的含义不太一样。在我这里，“学位房”是指“房子和优质学校的一对一关系”，买了房子肯定可以上对应的好学校；“学区房”，是指划片的学区，是“房子和学校的一对多关系”，你买了房子只是获得了抽签（摇号）上好学校的机会。

北京海淀区也出台了类似的政策。在“北京市海淀区教育委员会关于 2018年义务教育阶段入学工作的实施意见”里，有这样一段话：

稳妥推进单校划片和多校划片相结合的入学方式
根据适龄学生人数、学校分布、学位供给、户籍、房产、居住年限等因素，稳妥推进单校划片和多校划片相结合的入学方式，形成更加公平完善的就近入学规则。
自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。

海淀区的新政，跟东城区基本相同，只是缓冲期更长一些。如果你在北京，希望自己的孩子上海淀的名校，那么你还有7个月左右的时间去买“学位房”。不过，这种房子只能你用了，以后转让的时候就不再是“学位房”，将变成“多校划片”的“学区房”了。

可以看出，即便是采用了“新老划断”、“老房老办法、新房新办法”（这里的新旧，指最近一次房屋所有权变更时间）的缓冲，学位房的价值还是大打折扣了，因为未来的“接盘侠”无法享受“确定不移”的优质学位了，只是获得了一个摇号机会而已。

北京之所以对“学位房”下手，增加其不确定性，主要是北京这类房子价格被炒得太高了，动辄每平米数十万元。这类房子的出现，不断挑战人们的心理极限，犹如烈火烹油，让楼市投机气氛更浓。

“射人先射马、擒贼先擒王”。全国楼市看北京，北京楼市看“学位房”，所以国家对北京学位房下重手调控，就理所当然了。

其他城市会跟进吗？或许会，但力度未必相同。比如有的城市就比较温和，采取了“权重式”的“多校划片”方式，具体做法是：

改革之前，小区和学校是“一对一”的关系；改革之后，是划片的“一对多”。但你的孩子在之前“一对一”的学校申请入学的时候，获得的积分会比较高。换句话说，“学位房”的价值没有被完全抹杀，可以变成更多的积分。只是这个积分未必保证你的孩子一定可以就读名校，还要看户口、社保的年限等因素。

“学位房”之所以一度成为最主要的就学依据，是因为抛开这个依据，很容易出现腐败。摇号一定是公平的吗？恐怕很难说。因为里面利益太大，监督起来太难。

“学位房制度”也谈不上公平，但至少保证了效率，基本杜绝了教育腐败（腐败往往出现在借读生、插班生上），而且给公共财政增加了收入。

我敢断言：如果完全放弃学位房制度，教育腐败必然大量滋生、蔓延。最终受害的不仅是老百姓，还让国家流失了很多收入，害了一批校长、招生办主任。

解决学位房、学区房价格过高的根本办法，是公平切分义务教育阶段的学校资源，让公办的义务教育就没有好学校、坏学校之分。想上好学校，去私立学校（考试入学）。只有这样，才能根本解决问题。

但遗憾的是，我的建议是无法实现的，原因大家都懂，不用我多说了。

结论：

1、北京“多校划片”的做法，会被一些大城市模仿，但力度未必会有北京大。这类做法，对学位房的确构成了利空。政府这样做，主要是为了抑制房价。

2、不要过分追求“顶级学位房”。经常看本专栏的读者知道，我一直建议大家买“中等以上学位”的房子，而不是“顶级学位”的房子，就是有这个担心。另外，特别优质的学位不一定诞生优质的学生，孩子学习好坏主要还是天分。学校的质量会随着时间发生变化，人口持续涌入的城市，学位“向上进化”是常态，政府也鼓励“学位优质化”。

3、学位房不会消失，北京的做法也很难全面推广。当“摇号上学”带来的教育腐败大量滋生后，政策很有可能又会调整回来。

优质学位上隐藏着重大利益，以前“跟着房子走”，可以把收益交给公众财政；现在，优质学位上附加的利益、权利交给了学校，交给了普通人无法监督的“电脑摇号”，这就存在巨大的“bug”。谁来监督摇号？谁来监督那些“监督摇号的人”？

4、对于大城市来说，由于增量人口持续涌入，在未来相当长的时间里学位将变得稀缺。我们看到，北京东城区也采用了学位锁定的做法（一套房子，6年里只提供一个小学学位，3年里只提供一个初中学位，同一家庭的二胎例外）。在深圳，宝安区、南山区所有公办学校的学位都采取了类似的锁定。

这说明，大城市已经不仅仅是优质学位稀缺，而是连普通公办学位都稀缺了。学位跟房子挂钩的态势，反而在强化。租房可以获得学位，但前提是业主同意。所以，房子和学位扯不断、理还乱的关系，仍将持续多年。

5、对房价来说，地铁（轻轨）是仅次于学位的第二大影响因素，尤其是郊区的房子。而且，一旦线路和站点建成是很难改动的，购房的时候要充分重视这个因素。一般来说，你的楼洞口距离地铁（轻轨）车站入口800米之内的房子，才算地铁盘。

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点评：去丹东炒房子的人，恐怕现在心都提到了嗓子眼。边境线200公里以内的房子，还是轻易别碰。

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