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标题:
为什么上涨最快的是荒凉的区域?而配套齐全的城区,反而涨不动?
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作者:
远山
时间:
2016-3-20 20:00
标题:
为什么上涨最快的是荒凉的区域?而配套齐全的城区,反而涨不动?
本帖最后由 远山 于 2016-3-20 20:43 编辑
在时下环京楼市的暴涨声中,有一个疑局:为什么上涨最快的区域恰恰是荒凉的区域?而配套齐全的区域,反而越涨不动?
为什么上涨更快的区域反而是荒凉的?
在理论讨论之前,先来看看一线的真实情况。
1、燕郊涨得最快的区域是没有配套的
自去年4月30日京津冀一体化纲要落地至今,燕郊上涨最快的两个区域分别是燕郊北,即神威北路以北区域,以及燕郊南。
值得注意的是,这两个区域恰恰是燕郊配套最不完善的区域,尤其燕郊南及徐尹路以北的燕郊北区域。
与此形成对比的是,燕郊配套最完善的老城区,在这波燕郊楼市的跳涨声中,完全是“被带着走”,毫无发言权。
2、大厂涨得最快的区域是两个无配套的区域
在大厂,若论配套的完善度,大厂县城毫无疑问是领导者。不过注意下,这波大厂楼市的上涨声中,涨声主要由两个区域分享:高调的大厂潮白区域以及悄无声息地扮演黑马角色的夏垫区域。
仔细分析下,这两个区域也是配套不完善的待发展中区域。其配套的完善度与大厂县城相比,确实是落后者。
3、永清涨得最快的区域也是无配套的
近期迅速崛起的永清楼市,最热的区域是京台永清出口区域,而永清县城,可能都没几个人真正用正眼找过。
而京台永清出口区域,目前基本处于“一片工地”阶段。
此外,香河、固安等环京楼市的这波上涨中,皆出现了类似的情况:配套完善的城区,反而越涨不动。
配套更齐全的城区为什么反而涨得越慢?
沿着上面的问题继续观察下去:在配套最完善的廊坊市区,可能大家难以相信的是,在这波上涨中,廊坊市区的房价涨得最慢。
数据为证:2015年,燕郊不少楼盘价格上涨100%,然而中国指数研究院的统计数据显示,去年廊坊市区成交均价为7286元/平,较去年同期每平米上涨102元,涨幅1.42%。
元旦后的新一轮暴涨声中,廊坊市区的房价也几乎不动,反而是廊坊非市区的房子在上涨中。
于是有个问题就来了,在这一波环京楼市的上涨声中,为什么廊坊市中心、燕郊城区、永清县城、香河县城、大厂县城等在当地配套最为完善的区域,反而涨得更慢?主要基于下述相关原因叠加:
1、环京城市的城市发展架构导致
环京城市在发展中,原来与北京交界区域,往往是荒凉且三不管的无人带,比如现在的大厂潮白区域、燕郊的沿潮白河区域等。
因为在之前,北京的城市发展是以对周边的吸附为基础的中心化发展,导致北京周边形成了贫困带。为了避免被吸附,周边城市的城区,往往建在偏离北京的区域,如燕郊老城区、廊坊城区、大厂城区等。
然后如今,在京津冀一体化的推动下,北京的城市发展开始由之前的中心化转向去中心化,因此与北京交界、之前无人带的区域,因为距离的原因,恰恰成了北京去中心化下政策最为集中释放的价值区域。这就导致了为什么在这波环京楼市的上涨声中,这些与北京距离越近、原来三不管地带的区域,未来房价反而被看好。因为原来因北京的中心化发展而受影响的区域,现在正享受着北京去中心化的红利,如副中心东迁、北京新机场等皆为北京去中心化下向环京区域发放的红包。
2、房价上涨逻辑导致
一个区域的房价,20%取决于房屋构造本身,如房屋质量、户型优劣等,80%取决于房屋所在地的区域价值,如教育配套、医疗配套、产业配套、人口流动、交通配套等。
也就是说,具体时间点上的房价,由这个时间点所在区域的配套情况决定。换句话说,最好的投资时机在于,看好某个区域时,在其配套不全时进场,然后待其相关配套逐渐落地,房价随之水涨船高。
根据这个逻辑,回到“廊坊区域配套最完善的市中心,房价为什么涨幅不高”的问题上,因为配套已完善了,且目前已完善的配套已被体现在现有的房价上,后续新的配套跟进能力不高了,那房价何以为涨呢?
再回到时下环京楼市的一线场景:时下最热的廊坊空港新区和万庄新城,除了有直通北京亦庄的826公交外,哪有配套?最热的燕郊北,现在哪有配套?大厂潮白新城,哪有交通?以及燕郊南,目前连公交都不通畅。这些环京热点区域及相应楼盘,哪有配套?为什么这么多人反而蜂涌而进?因为看好这些区域的大势,因此相信此时进场,后期伴随这些区域配套的不断完善,房价会水涨船高,从而带来相应的投资收益。
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作者:
远山
时间:
2016-3-20 20:32
本帖最后由 远山 于 2016-3-20 21:01 编辑
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