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标题: 拨云见日话地产 坚如磐石搞投资 [打印本页]
作者: 远山    时间: 2016-2-24 11:21
标题: 拨云见日话地产 坚如磐石搞投资
　　拨云见日话地产 坚如磐石搞投资
　　——地产伊玛目解读房价规律篇

　　作者：李成龙

　　导论：房地产市场云雾缭绕，让很多人没有方向，不知所措！朝三暮四的政策，不知所云的调控，各路牛鬼蛇神的奇言怪论，让身边的很多朋友不知所措。时不时会有人询问一些有关房地产的问题。虽然老夫都会耐心解答，但是只讲结论不讲论据，造成很多人依然不知多云。今天老夫就正式给大家讲讲房地产和房地产投资的有关问题！希望能拨云见日，扫清笼罩在房地产上面的雾霾。

　　第一章：商品房是不是商品？世界上有没有只涨不跌的“商品”？

　　记得上高中时教科书对商品的定义：商品是用于交换的劳动产品。

　　不同流派的经济学家对商品的概念有不同的定义，但不管他们如何定义，商品的基本属性是不变的。即：商品是价值和使用价值的有机统一体。

　　既然是用于交换的劳动产品，那么附着在商品上的所有权和使用权是统一不可分割的。这是商品交换的基本基础。正是这个基础奠定了市场交换的价值。

　　只有使用权没有所有权的交换叫做租赁。也就是说，看起来似乎是劳动产品的交换，实际上根本不是商品！

　　理解了这个基本的经济学概念，你或许能够明白今天老夫要告诉你们的一个惊天秘密！

　　在中国，商品房根本就不是商品。
　　nani!!! omg!!!

　　你难道不会问，我们遵循的：“没有永远只涨不跌的商品”的规律错了吗？
　　你理解的基本规律没有错，你所了解的“商品房”概念欺骗了你！

　　既然商品房不是商品，那么它还真的有理由只涨不跌！

　　所以你用这个规律理解中国房地产市场，你将失去财富，失去幸福，失去未来！

　　下面老夫带你理解为什么在中国商品房不是商品。

　　刚才说了，用于交换的劳动产品是所有权和使用权的有机统一体。二者不可分割，缺一不可！作为商品的房子也不例外。
　　商品房的特殊性就在于，房子是地权和房权的统一体。所以，商品房的所有权包括了土地所有权和附着在土地上面的房子的所有权。两者是有机统一，不可分割的！
　　所以从概念上来讲，商品房是土地所有权，房屋所有权和房屋使用权的统一体！

　　但是在中国，土地是归国家所有。你购买的商品房，只有房屋所有权和房屋使用权。
　　最最最关键的土地所有权不归你所有！这就意味着，你购买的所谓商品房，只是你一次性付了70年的租金或者更少时间，租的房子而已。
　　当然房子的所有权是归你，至于到期后如何处理，国家也没有具体方案。也就是国家自己也不知道如何处理！

　　所以在中国商品房不是商品！

　　如果你还不理解，老夫也无能为力！纵观世界，中国的商品房绝对是一个奇葩的存在，而正是这个奇葩的存在，展现了中国人的智慧和中国特色社会主义的基本含义！

　　什么是特色？不按套路出牌就是特色！

　　这不是重点，重点是：不是商品的商品房居然在市场上交换了，变成了“商品”！所以导致绝大多数人，按照套路去理解中国房地产市场，错过机会，一事无成！

　　各种暴跌论，崩盘论渲染成殇。一个个悲观预测房价的经济学家身败名裂，一批批空军战死沙场！


　　第二章：是什么决定了商品房的价格？

　　地价是决定商品房价格的最最最核心因素，并不是的房子本身！

　　这个概念相信大家都能理解，因为李嘉诚早就告诉大家买房的时候看“地段，地段，还是地段”！但是可悲的是，李嘉诚并没有告诉你，中国的商品房根本不是商品，可能只涨不跌。
　　所以说这个老家伙有点不厚道，只告诉你买房要看地段，但没有告诉你要抓紧买房，一刻也不能等！
　　我想也没有人敢告诉你中国的商品房将只涨不跌！任志强或许这样做了，但是被骂的狗血喷头，一塌糊涂！

　　在中国就是这样呀，说实话是不被待见的。国人习惯了谎言，狡辩，似是而非。实话反而变成了谎言，谎言变成了喜闻乐见的大实话。
　　这又是一个奇葩所在！没有办法，这就是中国特色社会主义！
　　扯远了！下面老夫带你了解为什么房价可能只涨不跌。

　　在第一章中我们了解了，在中国商品房不是商品。原因是土地所有权归国家所有。而决定房价的恰恰是土地的价格，它是决定房价的核心因素！
　　然而悲剧的是，土地不归市场交换主体所有。所以房价的涨跌也不会完全按照市场规律去运行。
　　掌握房地产市场价格命运的是土地所有者，即政府。而非市场主体—开发商和消费者！

　　现在这个问题相对而言就简单了，研究房价的走势，只要掌握地价走势就可以了！当然影响房价的因素很多，但都不是核心因素。所以在这里就先不谈其他因素，后面再逐个分析次要因素。

　　那么地价会只涨不跌吗？
　　答案几乎是肯定的，城镇化完成之前，土地价格只能只涨不跌。

　　最主要的原因是，土地被国家垄断。
　　价格由国家，具体的说是由地方政府掌控的，与市场供需基本上关系不大！

　　那么这里就有一个问题，同样是土地，一二线城市的地价为什么比三四五线城市的土地价格贵很多很多？
　　既然土地价格是地方政府掌控的，那么地方政府是否可以随便提搞价格卖地？小城市的地方政府何尝不想这么干呢！但是地方政府也要遵守一个基本规律：土地价值规律。

　　土地的价值是由土地上附着的劳动价值决定的！

　　简单的说吧，一线城市聚集了中国绝大多数的公共资源：政治，经济，文化，教育，工业，商业，学校，医院，地铁，机场，社保，户口，养老体系，就业机会，创业环境，投资机会，人文环境，拆迁成本等等，你所能想到的都是最好的！

　　这些公共资源就是附着在土地上的劳动价值，我把它称之为土地价值。

　　正是这些公共资源决定了土地的价格，这符合价格是价值的货币表现的基本规律。

　　一线城市土地价格之所以贵，就是因为土地价值高。
　　三四线城市土地便宜，就是因为土地价值低。

　　所以你就明白了，不同城市的土地价格为何差别如此之大！房价差别也会如此之大！

　　地方政府卖地也要遵守这个基本规律，不能想卖多少就卖多少！

　　当然附着在土地上的劳动价值越大，需要的投入就会越多。

　　这个道理大家都会明白吧！随着城市的不断扩张，需要的投入也越来越多。对于公共资源的需求也越来越多，这就决定了土地价格越来越贵。

　　有时候地方政府也有可能想便宜卖地，但是他们也无能为力，无法摆脱土地价值规律的制约。当然，也不排除地方政府炒高地价的可能！


　　第三章：地价会不会大幅跌价？

　　地价有没有可能大幅度下跌？答案几乎是肯定的！地价没有大幅下跌的可能性。

　　除非城镇化过程结束或者全面战争爆发！

　　上一章已经讲了，随着城市的不断扩张，需要的投入越来越多。对于公共资源的需求也越来越多，这就决定了土地价格越来越贵。

　　土地价值规律在决定土地价格的同时，土地所有权归国家的基本国情，进一步强化了土地价格不可能大幅度下跌！

　　中国的土地价格实际上是双重价格结构：土地价值规律＋集权统治。

　　中国是人民民主专政的社会主义国家，国有经济占主导地位是政权的基本保证；最核心的资产，土地归国家所有是政权的基本载体。

　　所谓土地归全民所有只是统治阶层表达统治合法性的说辞而已。实际上生活在这个土地上的人民没有正真的产权，只要使用权！

　　真正的产权在政府手里，尤其是在地方政府手里。

　　产权所有者当然有权利决定手里的土地出售与否以，何时出售以及出售价格。

　　所以我们看到土地市场招拍挂的奇葩现象，政府定一个招拍挂的底价，需要土地的市场主体开始竞拍，价格只能往上拍，不能往下拍，最差的结果是底价成交或者干脆流拍！流拍的意思是什么？就是宁愿不卖给你，也不能降价！

　　这个机制导致地价根本不可能大幅下跌，与土地供需关系基本没有多大关系。供需关系影响价格的规律再一次不适合中国土地市场！

　　政府能不能让利于民低价卖地？答案也几乎也是肯定的，基本不可能！

　　土地价值规律和土地所有权国有导致土地价格只能上涨，也就意味着房价只能上涨。

　　有人说，我看到房价有时候也在跌啊！确实如此，但是你看到的是房地产市场供需关系影响房价格的表现形式，你没有看到土地市场价格波动！

　　长期来看房价是涨了还是跌了？结论一目了然！

　　难道土地价格下跌一点可能性都没有了吗？
　　当然有！这个时间点是城镇化过程完成，或者大规模战争爆发！

　　城镇化过程完成，政府不需要大规模投入公共资源基础建设时，政府自然就不卖地了。随着人的自然死亡，人口减少，房屋建筑老化，房价自然就会下降！但是也不会降到那里去。

　　一线城市核心地段的房价会高高在上，基本上不会降价，甚至继续涨价。因为土地价值规律并没有失效，付着在土地上的公共资源并没有消失，楼市进入稳定期！

　　此时此刻，社会阶层已经形成，社会基本固化，上升通道基本关闭。中国社会将进入“继承者”时代。
　　何为继承者时代：就是“老子英雄儿好汉，老子担葱儿卖蒜，老子哈怂儿混蛋。”
　　《高老头》社会扑面而来！

　　如果大规模战争爆发，讨论房价还有意义吗？可能活命是第一要务！如果社会推到重来，土地价值规会律继续起作用。社会发展到稳固后继续推倒重来！

　　正所谓：一阴一阳，无始无终。终者日终，始者自始。
　　颂曰：
　　茫茫天数此中求，世道兴衰不自由。
　　万万千千说不尽，不如推背去归休。


　　第四章：影响房价的次要因素是什么？

　　对于影响房价的次要因素，老夫会逐一罗列出来，其中很多因素是大家耳熟能详的，没有必要再一一阐述。但是对于那些一般人看不懂的因素，本人会重点阐述，力求简洁，明了，力争拨云见日！

　　第三章我们已经讲了决定房价的核心因素是土地价值规律和集权统治，简单的来说就是土地价格决定了房产价格。

　　但是影响房价的不仅仅是土地，还有其他很多因素。例如：人口数量，人口流动，经济发展水平，居民收入 ，银行杠杆 ，通货膨胀和通货紧缩，旧城改造，周边配套，建筑材料价格，人工成本，灰色支持，各种税费，自然环境，物业，商品房朝向等等。

　　首先，我们来讲人口数量。

　　万事万物人为先！如果你不懂这个道理，建议你好好读读古兰经，或者圣经。地球的代治者不是别的生物，而是人类！也就是说万事无人乃为无水之源！

　　世界人口第一大国，统计数据是13多亿，实际人口估计在14亿以上。这些人都要吃喝拉撒睡，谁也不能阻止人类基本的需求，吃喝拉撒睡的载体就是房子。
　　人类目前还无法改变这一基本形态，所以国人对房子的需求定性为刚性需求。不管是你租房买房还是你自建房，统统都需要房。

　　如此庞大的人口规模，在中国适合人类生存的地方生活，需求量是超级恐怖的！况且适合我们生存的地方并不多。而且我们还有18亿亩农用土地，绝对不能碰触的政策的红线。所以不管风云如何变幻，中国房地产不会崩盘是确定无疑的。

　　在市场经济条件下，价高者得是基本规律。房价保持稳定且继续走高是大概率事件。

　　那些期待房地产崩盘，然后自己抄底的屌丝们只是自欺欺人罢了。如果房地产崩盘，这些人能不能吃上饭都是问题，更不要想着抄底了！

　　在这14亿人当中，假设我们城镇化完成时有10亿人需要在城市生活。按照三口之家一套房来算，我们需要3.3亿多套房子。假如这些人中有三分之一需要购买二套房换需要增加1.6亿多套房子，购买三套或者更多套的房子的人，我们就忽略不计，总共也得近5亿套房子！

　　亲们，我只能沉重的告诉你，中国目前的房子远远不够。

　　不要看政府在三四线城市清库存。问题不是房子太多了，而是销售速度太慢了，城市建设速度跟不上，拖累了国家经济的发展。如果你认为房子多的没人要了，那你就大错而特错了！

　　中国目前有多少套房子不得而知。网上我们能看到的是多少多少亿平米，看不到到底有多少套房子！每当有人款款而谈说中国有多少多少亿平米的时候，无知的百姓激动的跟打了鸡血似的，认为那么多平米怎么可能有人要，楼市必然崩盘！

　　我只能悲哀的告诉你，用平方米衡量房子就是耍流氓，典型的偷换概念！中国老百姓的愚昧无知，世界罕见。政府媒体说啥他都信，基本没有自己的价值体系和判断标准！

　　唯一准确衡量房子的单位就是套数！没有别的衡量单位！

　　政府说人均多少平米就是典型的谎言！
　　试想房子多少平米与多少套房子有毛关系吗？如果你不理解这个关系，那么注定你不理解房地产财富的真正实质！

　　你有多大平米的房不是关键，你有多少套房才是关键的关键！

　　因为你有唯一一套自住房，不管它有多大平米，房子升值与你基本没有关系。你只能享受它带给你的幸福感和舒适感，你享受不了它给你带来的财富！

　　在市场条件下，庞大的人口数量造就了庞大的需求，这也是房价继续上涨的动力所在！直到中国的城镇化过程结束，房价自然不涨并且开始下跌！

　　第二点我们说说人口流动。

　　人往高处走，水往低处流。千古不变的哲理！正是这个哲理造就了一线城市，二线等大型城市的房价继续上涨！

　　人口净流入城市房价将继续上涨，不管它的房价有多高！

　　不要用自己的口袋衡量你所在城市的房价，不要用自己的生活来衡量有钱人的生活。如果你这样做了，只能让你痛不欲生，人性分裂，理性虚无，最终导致你人生一事无成。
　　可能在期待房地产崩盘和再次上演打土豪分田地的幻想中愤然离世！

　　按照国际上几百年以来的统计数据，每个国家最富裕的人占这个国家人口0.1%的数量来算，中国的顶级富豪规模达到14万人，中级富豪1%的人口规模140万，10%的富人规模1400万。这些人的购买力是完全超乎你我的想象的，他们有多少套房子不得而知，他们还能够买多少套房子也不得而知。

　　可怕的是这些富人正在把资产往一线城市转移。稍微有能力的人也在往一线等大城市流动。加上一线等大城市的拆迁暴发户，大城市房价暴涨基本上是不以人的意志为转移的。

　　那些认为房价贵就是泡沫的人可以洗洗睡了。

　　第三点，银行杠杆。

　　银行放贷是支撑房价的有力保障，房贷是百姓最容易得到的贷款，也是风险最低的贷款种类。
　　银行最喜欢做的业务也是房贷。不要认为银行都是傻子，如果房地产泡沫达到即将崩溃，银行怎么可能给你贷款买房！
　　你要知道，银行聚集了中国最顶尖的金融人才，个个都比你我强百倍千倍！在银行没有停止房贷之前，房子健康成长是基本事实！

　　第四点，通货膨胀和通货紧缩。

　　这两个概念最简单的理解：通货膨胀——钱多货少！通货紧缩——货多钱少！
　　通货膨胀最直观的感受是钱不值钱了，这点大家都能明白！但是通货膨胀的根源可能不一定有人知道，他与房价的关系也不一定有人明白。

　　在金本位时代不存在通货膨胀这一说法，美元和金价挂钩时也不存在这个问题，问题出现在美元与黄金脱钩，即美元的数量不在受到黄金数量的控制。
　　如此一来，拥有货币发行权的政府放开了手脚，想要多少钱就印多少钱！美国因为受道义的绑架不能这样做（当然有时也不讲道义）。但是其他国家的可以任意发行货币，想发多少就发多少，只要不要过分即可！实在没有办法的时候也可以过分！

　　各国政府为什么喜欢通货膨胀，因为适度的通货膨胀有利于经济的发展，同时通货膨胀可以稀释政府的债务！

　　中国政府尤其是地方政府大规模发债把很多人愁坏了，悲观的认为房地产要崩盘了。

　　如果按照地方政府发债规模，他们将无法还清这些债务！但是地方政府采取了发新债还久债的模式。这让很多人失望至极，因为看不到房价崩盘的希望了！

　　实际上很简单，政府就是利用了通货膨胀的手段，每年都会把之前借的债务稀释掉一部分。也就是说，长期债务政府不用还，就可以自动还债了！

　　OMG!!!事情再一次超乎我们的想象！！！

　　所以，买政府的长期国债是最扯淡的投资，也是最大的骗局！

　　有人推算过，说中国的通货膨胀率每年在7.6%左右。只是推算，从来没有准确的数据。
　　国家统计局会公布所有的统计数据，唯一不可能公布的就是通货膨胀率！这是政府掠夺人民财富的秘密手段，怎么可能告诉你！

　　钱印的越来越多，房价自然就越来越高，因为货少钱多！所以有的时候房价涨了还真不一定真的是房价涨了，可能是通货膨胀多余的钱表现在房价上了！

　　所以，在中国一定要早买房，越早越好，一分钟都不能耽误。观望，盼跌，甚至等崩盘抄底，只能适得其反！

　　至于通货紧缩则反之亦然！如果不明白老夫也无能为力！

　　其他因素老夫就不一一解答了，相信很多人都明白。你不明白说明你“少年不读书，老来徒伤悲”。你只能后天多努力，多读书！

　　至于你真的不想费劲了解这么多，有一个很好的道路今天老夫在这里告诉你。

　　那就是跟随伊玛目！这是穆斯林的智慧。

　　如果你们不理解何为跟随伊玛目？请上网好好了解一下伊斯兰的知识，或许你会有意想不到的收获！

　　至此拨云见日系列完成，我已经拨云了，至于你见不见日，那是你的事情，老夫无能为力！

　　至于坚如磐石搞投资会不会写，不得而知！要看老夫的心情！投资本身就是一门高深的学问，不讲也合情合理！

　　最后，老夫想奉劝各位几句话，或许对你认识中国有很大的帮助！

　　不理解中国特色社会主义的政治制度，就不能理解中国所有的事情！
　　中国特色是所有问题的根源和钥匙！
　　在中国讲的是政治经济学，而不是经济学！

　　一定要牢记这几句话。

　　不理解这点将会一败涂地！



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